PIS/COFINS sobre Locacao de Mao de Obra e Terceirizacao em 2026

Resposta Rápida: A partir de 2026, com a Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025), a tributação de PIS/COFINS sobre locação de bens e mão de obra terceirizada segue regras específicas: locação de imóvel entre PJs não sofre incidência (salvo exceções); locação de bens móveis é considerada serviço e tributa à alíquota de 9,25% (1,65% PIS + 7,6% COFINS). Mão de obra terceirizada gera crédito apenas para serviços de limpeza, conservação e manutenção, conforme art. 3º da Lei 10.865/2004.

O que é a tributação de PIS/COFINS sobre locação e mão de obra terceirizada?

A contribuição ao PIS (Programa de Integração Social) e à COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) incide sobre o faturamento das empresas. Quando uma pessoa jurídica contrata locação de bens ou serviços de mão de obra terceirizada, é preciso entender se há incidência dessas contribuições e se o contratante pode se creditar dos valores pagos.

A legislação brasileira diferencia tratamento entre locação de bens imóveis e locação de bens móveis. Além disso, a Reforma Tributária em andamento (EC 132/2023 e LC 214/2025) pode alterar alíquotas e regimes, mas até a implementação total do novo sistema (prevista para 2026-2027), as regras atuais permanecem em vigor, com adaptações graduais.

Para empresas optantes pelo lucro real, o regime não cumulativo permite o desconto de créditos sobre determinados custos e despesas, incluindo serviços de terceiros em condições específicas. Já para empresas do lucro presumido, o regime cumulativo não admite créditos, incidindo PIS/COFINS sobre a receita bruta.

Tabela resumo: incidência de PIS/COFINS sobre locação e mão de obra terceirizada

Tipo de operação	Incidência de PIS/COFINS?	Alíquota (regime não cumulativo)	Gera crédito para o contratante?
Locação de imóvel entre PJs	Não (art. 79, §3º, do CTN; STJ – REsp 1.219.371)	0% (não incide)	Não
Locação de bens móveis (máquinas, equipamentos)	Sim (considerada prestação de serviço – Lei 10.865/2004)	9,25% (1,65% PIS + 7,6% COFINS)	Sim, se utilizado na atividade
Mão de obra terceirizada (limpeza, conservação, manutenção)	Sim (serviço contratado)	9,25% (padrão)	Sim, art. 3º, II, Lei 10.637/2002 e Lei 10.833/2003
Mão de obra terceirizada (serviços administrativos, TI, consultoria)	Sim	9,25% (padrão)	Não (apenas insumos diretos – IN RFB 1.700/2017)
Monofásico (ex.: combustíveis, medicamentos)	Sim, mas alíquota concentrada no produtor	Alíquotas específicas (ex.: 22,5% COFINS)	Não (vedado crédito ao adquirente)

Como funciona a tributação de locação de bens?

Locação de imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a locação de bem imóvel entre pessoas jurídicas não configura prestação de serviço, mas sim uma relação contratual de locação pura, regida pelo direito civil. Por isso, não há incidência de PIS e COFINS sobre os valores recebidos pelo locador. Essa posição está alinhada com o art. 79, §3º, do Código Tributário Nacional, que distingue locação de prestação de serviço.

Contudo, se a locação vier acompanhada de serviços adicionais (como administração, segurança, limpeza), o contrato pode ser reinterpretado como prestação de serviços, sujeito à tributação. É preciso atenção à natureza do contrato para evitar autuações fiscais.

Locação de bens móveis

A Lei 10.865/2004, em seu art. 13, classifica a locação de bens móveis como serviço para fins de PIS/COFINS. Isso significa que o locador (pessoa jurídica) deve recolher as contribuições à alíquota total de 9,25% (1,65% PIS + 7,6% COFINS), no regime não cumulativo. O locatário, se optante pelo lucro real e utilizando o bem em sua atividade, pode se creditar desse valor.

Como funciona a tributação da mão de obra terceirizada?

Regra geral: serviço tributável

A contratação de mão de obra terceirizada, independentemente da atividade (limpeza, vigilância, TI, consultoria), é considerada prestação de serviço e, portanto, sujeita ao PIS/COFINS no contratante (tomador) e no prestador. Para o prestador, a incidência segue as regras normais: 9,25% no lucro real ou 3,65% no lucro presumido.

Crédito sobre serviços de limpeza, conservação e manutenção

O art. 3º, inciso II, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003 permite que empresas tributadas pelo lucro real descontem créditos de PIS/COFINS sobre valores pagos a pessoas jurídicas por serviços de limpeza, conservação e manutenção. Isso inclui mão de obra terceirizada para essas atividades, desde que os serviços sejam prestados por empresa regular e o contratante tenha documentação fiscal idônea.

Atenção: serviços administrativos, de consultoria, jurídicos, contábeis e de tecnologia da informação não geram crédito de PIS/COFINS para o contratante, salvo se enquadrados como insumo indispensável à produção (entendimento restritivo da RFB).

Na prática: exemplo numérico concreto

Vamos considerar uma empresa industrial (lucro real) que contrata uma empresa de limpeza terceirizada por R$ 50.000,00 mensais. O contrato inclui mão de obra, materiais e equipamentos.

Valor do serviço contratado: R$ 50.000,00
PIS (1,65%) destacado na nota fiscal: R$ 825,00
COFINS (7,6%) destacado na nota fiscal: R$ 3.800,00
Total de contribuições pagas ao prestador: R$ 4.625,00

A contratante pode se creditar integralmente desse valor, desde que o serviço seja utilizado na atividade operacional (limpeza do chão de fábrica). Redução efetiva no PIS/COFINS a pagar: R$ 4.625,00 por mês. Em 12 meses, o crédito acumulado é de R$ 55.500,00.

Já para locação de imóvel, suponha que a mesma empresa aluga um galpão industrial por R$ 30.000,00/mês. O valor não sofre incidência de PIS/COFINS, e a empresa não pode se creditar. Se houvesse locação de empilhadeiras (bem móvel) por R$ 10.000,00/mês, incidiria 9,25% (R$ 925,00), e a contratante poderia se creditar.

Impactos da Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) para 2026

A Reforma Tributária prevê a substituição gradual do PIS/COFINS por um novo IVA dual (Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS e Imposto sobre Bens e Serviços – IBS). Contudo, a transição começa em 2026 com alíquotas testes e redução das alíquotas atuais. Até que a CBS entre plenamente em vigor (estimado para 2027-2033), as regras aqui descritas permanecem aplicáveis para PIS/COFINS.

A LC 214/2025 estabelece o regime definitivo, mas ainda carece de regulamentação complementar. É recomendável que empresas acompanhem as alterações e revisem contratos de locação e prestação de serviços para se adequarem ao novo sistema.

FAQ – Perguntas Frequentes

Locação de imóvel paga PIS e COFINS?

Não. A locação de bem imóvel entre pessoas jurídicas não configura prestação de serviço, portanto não incide PIS/COFINS sobre os aluguéis. Esse entendimento é pacífico no STJ e na Receita Federal.

Mão de obra terceirizada gera crédito de PIS/COFINS?

Depende do tipo de serviço. Serviços de limpeza, conservação e manutenção geram crédito para empresas do lucro real (art. 3º, II, Lei 10.833/2003). Serviços administrativos, de TI ou consultoria não geram crédito, salvo se caracterizados como insumo direto.

Serviço de limpeza dá crédito?

Sim. A contratação de serviços de limpeza, conservação e manutenção predial ou industrial gera direito a crédito de PIS e COFINS, desde que o contratante seja optante pelo lucro real e possua nota fiscal com destaque dos tributos.

Qual a diferença entre locação e serviço para PIS/COFINS?

Locação de imóvel não é serviço e não tributa. Locação de bens móveis é considerada serviço pela Lei 10.865/2004 e tributa normalmente. Já a mão de obra terceirizada é serviço, independentemente do nome do contrato.

Como lançar o crédito de mão de obra terceirizada?

O crédito é lançado no livro fiscal de apuração do PIS/COFINS (EFD-Contribuições), informando o valor destacado na nota fiscal do prestador. Devem ser observados os prazos e a escrituração correta dos documentos fiscais eletrônicos.

Na prática: como aplicar as regras no dia a dia

Empresas que contratam locação ou mão de obra terceirizada devem classificar corretamente cada despesa para fins de PIS/COFINS:

Identifique a natureza do contrato: locação de imóvel, locação de bem móvel ou prestação de serviço.
Verifique o regime de tributação do prestador (lucro real ou presumido) para saber se há destaque de PIS/COFINS na nota.
Para créditos, assegure-se de que o serviço está listado no art. 3º das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003 (limpeza, conservação, manutenção) ou que se enquadra como insumo na produção.
Mantenha contratos e notas fiscais organizados para comprovação em eventual fiscalização.
Utilize sistemas de gestão tributária para automatizar o cálculo e a escrituração dos créditos.

Para aprofundar o entendimento sobre os regimes, leia o artigo Cumulatividade x Não Cumulatividade do PIS/COFINS. Também recomendamos Créditos de PIS/COFINS sobre Insumos: Regras e Discriminação.

Consulte a legislação oficial na íntegra no site do Planalto (Lei 10.637/2002) e Receita Federal.

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Conclusão

A tributação de PIS/COFINS sobre locação e mão de obra terceirizada exige classificação cuidadosa de cada operação. Locação de imóvel não tributa; locação de bens móveis sim. Serviços de mão de obra terceirizada geram crédito apenas para atividades específicas (limpeza, conservação, manutenção) no lucro real. Empresas que não observam essas regras perdem oportunidades de redução da carga tributária ou correm risco de autuação.

Para 2026, com a transição da Reforma Tributária, é ainda mais importante contar com ferramentas de gestão e atualização constante. Conheça os planos do Agente Tributário e tenha suporte especializado para evitar erros e maximizar créditos fiscais.