Crédito de PIS/COFINS sobre Aluguéis e Arrendamento

Resposta Rápida: Sim, empresas podem se creditar de PIS e COFINS sobre aluguéis de imóveis, máquinas e equipamentos pagos a PJ, e sobre arrendamento mercantil, desde que utilizados nas atividades. A alíquota é de 1,65% + 7,60%. Em 2026, a reforma tributária reduz esses créditos, mas mantém o direito até 2033.

Base Legal e Requisitos

O crédito de PIS e COFINS sobre aluguéis e arrendamento mercantil está previsto no artigo 3º, inciso III, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003, e regulamentado pela Instrução Normativa RFB 2.121/2022, artigo 191, incisos II e III. Para usufruir, a empresa deve atender aos seguintes requisitos:

• Os aluguéis devem ser pagos a pessoa jurídica (PJ), exceto se a locadora for optante do Simples Nacional;
• O bem alugado deve ser utilizado nas atividades da empresa;
• No caso de arrendamento mercantil, a operação deve ser realizada com PJ, também exceto Simples.

Importante: o crédito não se aplica a aluguéis de imóveis residenciais, salvo se utilizados na atividade empresarial. Para imóveis comerciais, o crédito é permitido. O leasing de veículos e máquinas também gera crédito, desde que os bens sejam utilizados na operação.

Alíquotas e CFOP

No regime não cumulativo, as alíquotas são de 1,65% para PIS e 7,60% para COFINS. Para registrar a operação, utilize o CFOP 1949 (outras entradas de mercadorias ou prestação de serviços não especificados) ou o CFOP específico para arrendamento mercantil, conforme o caso.

Casos práticos e dúvidas frequentes sobre o crédito de aluguel

Aluguel de imóvel para estacionamento/garagem

Situação: Empresa aluga um terreno ou imóvel para utilizar como estacionamento de veículos de clientes ou de funcionários, vinculado à sua atividade de comércio ou prestação de serviços.

Resposta técnica: O crédito de PIS/COFINS sobre aluguéis é permitido quando o aluguel é pago a pessoa jurídica e o imóvel é utilizado nas atividades da empresa, conforme art. 3º, III, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003, e art. 191, II e III, da IN RFB 2.121/2022. No caso de estacionamento, se o uso for necessário para o exercício da atividade (ex.: estacionamento para clientes de shopping ou hospital), o crédito é admitido. Porém, se o estacionamento for mera conveniência ou para uso pessoal dos sócios, o crédito pode ser glosado. A empresa deve manter contrato de locação, notas fiscais de aluguel e comprovantes de pagamento, e registrar os créditos na escrituração fiscal.

Como escriturar: Os valores de aluguel devem ser lançados no livro de apuração de contribuições, com indicação da base de cálculo e da alíquota (ex.: 1,65% para PIS e 7,6% para COFINS, ou as alíquotas do regime não cumulativo). O crédito pode ser utilizado para deduzir débitos das próprias contribuições, ou, se houver saldo credor, ser objeto de ressarcimento via PER/DCOMP.

Leasing de veículos de passeio x veículos de carga

Situação: Empresa realiza arrendamento mercantil (leasing) de veículos. Surgem dúvidas sobre a possibilidade de crédito quando o veículo é de passeio (usado para transporte de executivos) versus veículo de carga (usado para entregas).

Resposta técnica: O crédito de PIS/COFINS sobre arrendamento mercantil é permitido somente quando o bem é utilizado nas atividades da empresa (art. 3º, III, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003, e art. 191, II e III, da IN RFB 2.121/2022). Para veículos de carga, o uso é diretamente ligado à atividade (transporte de mercadorias), portanto o crédito é admitido. Para veículos de passeio, o crédito é permitido apenas se o veículo for utilizado no objeto social da empresa (ex.: locadora de veículos, transporte de passageiros). Se o veículo de passeio for usado para uso administrativo ou pessoal, o crédito é vedado. A distinção deve ser comprovada por documentação (ex.: contrato de leasing, notas fiscais, controles de utilização).

Como escriturar: O valor das contraprestações de leasing deve ser escriturado com destaque do crédito, observando a natureza do bem. Para veículos de carga, o crédito integral; para veículos de passeio, apenas se comprovado o uso na atividade. Manter registros que demonstrem a utilização.

Aluguel pago antecipadamente ou com reajuste

Situação: Empresa paga aluguel de forma antecipada (ex.: pagamento de 12 meses de uma vez) ou com cláusula de reajuste (ex.: reajuste anual por índice). Como tratar o crédito?

Resposta técnica: O crédito de PIS/COFINS deve ser apropriado no período em que o aluguel for incorrido (competência), mesmo que o pagamento seja antecipado. No caso de reajuste, o valor adicional pago também gera crédito, desde que o aluguel seja pago a pessoa jurídica e o imóvel usado na atividade. A IN RFB 2.121/2022 (art. 191, III) exige que o aluguel seja pago a pessoa jurídica e que o bem seja utilizado nas atividades. O pagamento antecipado não antecipa o direito ao crédito; ele é reconhecido proporcionalmente ao período de competência. Para reajustes, o crédito é devido na data do pagamento ou na data do vencimento, conforme o regime de competência. É importante manter o contrato com as cláusulas de reajuste e os comprovantes de pagamento.

Como escriturar: No livro de apuração, registrar o valor do aluguel devido no período (inclusive reajustes) e o respectivo crédito. Para pagamentos antecipados, apropriar o crédito mês a mês, conforme o período a que se refere. Exemplo: se pagou 12 meses adiantado, o crédito é distribuído nos 12 meses seguintes.

Na prática: exemplo numérico

Suponha que uma empresa pague R$ 25.000,00 mensais de aluguel de um galpão industrial, utilizado em sua atividade. O cálculo do crédito é:

• PIS: R$ 25.000,00 × 1,65% = R$ 412,50
• COFINS: R$ 25.000,00 × 7,60% = R$ 1.900,00
• Total de crédito mensal: R$ 2.312,50

Em um ano, o crédito total seria de R$ 27.750,00, o que pode representar uma economia significativa de tributos.

Impacto da Reforma Tributária em 2026

A reforma tributária, instituída pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, introduz a CBS e o IBS. Em 2026, haverá um período de teste com alíquotas de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS, que serão compensáveis com os créditos de PIS/COFINS existentes. O regime pleno, com alíquota de 26,5%, ocorrerá a partir de 2033. Durante a transição, as empresas devem manter os registros para aproveitar os créditos.

Para mais detalhes, consulte nossos artigos sobre créditos de PIS/COFINS sobre insumos e locação de imóveis na reforma tributária.

Requisitos documentais e riscos de glosa

Para garantir o direito ao crédito de PIS/COFINS sobre aluguéis e arrendamento mercantil, a empresa deve manter documentação organizada e organizada. Os principais documentos são:

• Contrato de locação ou arrendamento mercantil (leasing), com identificação das partes, objeto, valor e vigência.
• Notas fiscais de aluguel (ou de contraprestação de leasing), emitidas em nome da empresa, com destaque do valor e do CNPJ do locador.
• Comprovantes de pagamento (recibos, transferências bancárias, borderôs) que demonstrem a efetiva despesa.
• Documentos que comprovem a utilização do imóvel ou veículo na atividade da empresa (ex.: fotos, relatórios de uso, contratos de prestação de serviços que justifiquem o uso).

O Fisco, ao auditar o crédito, verifica se o aluguel foi pago a pessoa jurídica (não a pessoa física) e se o bem é utilizado nas atividades da empresa. A fiscalização pode solicitar os documentos acima e cruzar informações com declarações e escrituração. Caso o imóvel não seja utilizado na atividade (ex.: aluguel de imóvel para uso pessoal de sócios), o crédito será glosado, gerando cobrança de tributos com multa e juros.

Para evitar glosas, a empresa deve conciliar os valores de aluguel registrados na contabilidade com o livro de apuração de PIS/COFINS, garantindo que os créditos sejam apropriados no período correto e com base nos documentos válidos. Em caso de saldo credor, o ressarcimento pode ser solicitado via PER/DCOMP, observando o prazo de 5 anos para prescrição. A manutenção da documentação por esse período é indispensável para comprovar o direito ao crédito em eventual fiscalização.

FAQ - Perguntas Frequentes

Qual é a base legal para o crédito de PIS e COFINS sobre aluguéis?

A base legal é o artigo 3º, inciso III, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003, e o artigo 191 da IN RFB 2.121/2022. Esses dispositivos permitem o crédito sobre aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos pagos a PJ, e sobre arrendamento mercantil.

Como calcular o crédito de PIS e COFINS sobre aluguel?

Basta multiplicar o valor do aluguel mensal pela alíquota de 1,65% (PIS) e 7,60% (COFINS). Por exemplo, um aluguel de R$ 25.000,00 gera um crédito de R$ 2.312,50 por mês.

O que é necessário para aproveitar o crédito sobre arrendamento mercantil?

É necessário que o arrendamento seja pago a uma pessoa jurídica, que o bem seja utilizado nas atividades da empresa e que a arrendadora não seja optante do Simples Nacional. O contrato deve ser devidamente registrado e os pagamentos comprovados.

Quais são as alíquotas aplicáveis em 2026?

Em 2026, as alíquotas de PIS e COFINS permanecem em 1,65% e 7,60%, mas a reforma tributária introduz CBS de 0,9% e IBS de 0,1% em fase de teste. Esses novos tributos poderão ser compensados com os créditos existentes.

Como a reforma tributária afeta os créditos de PIS e COFINS sobre aluguéis?

A reforma, prevista na EC 132/2023 e LC 214/2025, reduzirá gradualmente os créditos de PIS/COFINS, mas até 2033 eles continuam válidos. A partir de 2033, o regime pleno com 26,5% substituirá o sistema atual, e os créditos serão tratados de forma diferente.

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