Crédito de PIS/COFINS sobre Edificações 2026

Resposta Rápida: O crédito de PIS/COFINS sobre edificações e benfeitorias é calculado sobre a depreciação ou amortização mensal, com alíquotas de 1,65% (PIS) e 7,6% (COFINS). Para PIS, exige-se imóvel de terceiros com custo suportado pela locatária; para COFINS, basta o imóvel ser utilizado nas atividades da empresa, próprio ou de terceiros.

O que são edificações e benfeitorias para fins de crédito

Para efeito de crédito de PIS e COFINS, edificações e benfeitorias incluem reformas, ampliações e instalações realizadas em imóveis próprios ou alugados, desde que utilizados nas atividades da empresa. Exemplos comuns: construção de galpão, reforma de escritório, instalação de sistemas elétricos ou hidráulicos, pintura, entre outros.

Importante: o valor do crédito não é aproveitado de uma só vez, mas sim por meio de encargos de depreciação ou amortização, conforme determina o art. 3º, §1º, III, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003.

Assimetria entre PIS e COFINS

Há uma diferença relevante entre as regras do PIS e da COFINS:

• COFINS (Lei 10.833/2003, art. 3º, VII): crédito sobre edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros, utilizados nas atividades da empresa. Não exige que o custo tenha sido suportado pela locatária.
• PIS (Lei 10.637/2002, art. 3º, VII): crédito apenas sobre edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros, quando o custo, inclusive de mão-de-obra, tenha sido suportado pela locatária. Ou seja, para o PIS, não há crédito se o imóvel for próprio.

Essa assimetria gera impactos práticos: uma empresa que realize benfeitorias em imóvel próprio poderá se creditar apenas da COFINS, mas não do PIS. Já em imóvel de terceiros, com custo suportado pela locatária, ambos os créditos são permitidos.

Como calcular o crédito: depreciação e amortização

O crédito de PIS e COFINS sobre edificações e benfeitorias é calculado com base nos encargos de depreciação ou amortização incorridos no mês, conforme o art. 3º, §1º, III, das leis citadas. A alíquota total é de 9,25% (1,65% PIS + 7,6% COFINS).

Para benfeitorias em imóvel de terceiros, o valor é amortizado pelo prazo do contrato de locação ou pela vida útil do bem, o que for menor. Para imóveis próprios, a depreciação segue as regras contábeis, geralmente 25 anos (4% ao ano) para edificações.

O que não gera direito a crédito

Não dão direito a crédito de PIS/COFINS:

• Mão de obra paga a pessoa física (sem nota fiscal de serviços de pessoa jurídica);
• Aquisições de não contribuintes (pessoas físicas ou empresas do Simples Nacional, por exemplo).

é importante observar a documentação fiscal e a natureza do gasto para evitar glosas.

Na prática: exemplo numérico

Suponha que uma empresa locatária invista R$ 300.000,00 em benfeitorias em um galpão alugado, com prazo de amortização de 120 meses (10 anos).

• Amortização mensal = R$ 300.000,00 / 120 = R$ 2.500,00
• Crédito mensal = 9,25% × R$ 2.500,00 = R$ 231,25
• Total de crédito ao final de 120 meses = R$ 231,25 × 120 = R$ 27.750,00

Esse crédito pode ser utilizado para abater o PIS e a COFINS devidos nas operações do mês, gerando economia tributária relevante.

Impacto da reforma tributária em 2026

A reforma tributária, instituída pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, prevê a transição para o novo sistema de IBS e CBS. Em 2026, haverá um período de teste com alíquotas de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS, mas o regime pleno, com alíquota de 26,5%, só entra em vigor a partir de 2033.

Durante a transição, é importante acompanhar as mudanças para planejar os créditos de PIS/COFINS, pois as regras atuais podem ser alteradas. Consulte nosso simulador para estimar o impacto.

Base legal e regulamentação

As regras estão consolidadas na Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, que trata dos créditos de PIS e COFINS nos artigos 169 a 191. É importante estar atento a atualizações e interpretações da Receita Federal.

Para aprofundar, veja os artigos sobre rateio de créditos sobre ativo imobilizado e limites da depreciação.

FAQ - Perguntas Frequentes

Qual é a alíquota de crédito de PIS e COFINS sobre edificações e benfeitorias?

A alíquota total é de 9,25%, composta por 1,65% de PIS e 7,6% de COFINS. Esse percentual incide sobre a depreciação ou amortização mensal do bem.

Como funciona o crédito de PIS e COFINS sobre benfeitorias em imóvel alugado?

No caso de imóvel alugado, a empresa locatária pode se creditar tanto de PIS quanto de COFINS, desde que o custo da benfeitoria tenha sido suportado por ela. O crédito é calculado sobre a amortização mensal, pelo prazo do contrato ou vida útil.

O que é necessário para ter direito ao crédito de PIS e COFINS sobre edificações?

Para COFINS, basta que o imóvel (próprio ou de terceiros) seja utilizado nas atividades da empresa. Para PIS, é necessário que o imóvel seja de terceiros e que o custo tenha sido suportado pela locatária. Além disso, os gastos devem ser comprovados com documentação fiscal idônea.

Quais gastos não geram crédito de PIS e COFINS em benfeitorias?

Não geram crédito gastos com mão de obra de pessoa física, aquisições de não contribuintes (como empresas do Simples Nacional) e despesas que não estejam vinculadas à atividade da empresa.

Como a reforma tributária afeta o crédito de PIS e COFINS em 2026?

Em 2026, haverá teste com alíquotas de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, mas o regime pleno (26,5%) só valerá a partir de 2033. As regras atuais de crédito podem ser alteradas, então é importante acompanhar as mudanças.

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