Ganho de Capital na Venda de Imóveis 2026

Resposta Rápida: O ganho de capital na venda de imóveis por pessoa física em 2026 é tributado à alíquota de 15% sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado. Existem isenções como venda do único imóvel até R$ 440 mil e reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias. O recolhimento é feito via DARF 4600 até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

O que é o ganho de capital?

Ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem ou direito, como imóveis. Para pessoa física, esse ganho é tributado pelo Imposto de Renda (IR) com alíquota de 15%, conforme o art. 21 da Lei 9.250/1995. O cálculo é simples: subtrai-se o custo de aquisição (atualizado) do valor de alienação (venda). O resultado positivo é o ganho de capital, sobre o qual incide o imposto.

Como apurar o ganho de capital

Para apurar o ganho, utilize a fórmula: Ganho = Valor de Alienação – Custo de Aquisição Atualizado. O custo de aquisição deve ser atualizado pelos índices oficiais até 31/12/1995, conforme a Instrução Normativa RFB nº 599/2005. Essa atualização é importante para refletir a inflação do período e reduzir a base de cálculo do imposto.

Alíquota e cálculo do imposto

A alíquota do IR sobre ganho de capital é de 15% para a maioria dos casos. No entanto, a Lei 13.259/2016 estabeleceu alíquotas progressivas para ganhos acima de R$ 5 milhões, mas para a venda de imóveis por pessoa física, a alíquota básica é 15%. O imposto devido é calculado multiplicando o ganho de capital pela alíquota.

Isenções na venda de imóveis

Existem três principais situações de isenção do ganho de capital na venda de imóveis por pessoa física:

• Bens de pequeno valor: Alienações mensais iguais ou inferiores a R$ 20.000,00 (para ações negociadas em bolsa) ou R$ 35.000,00 (demais casos), conforme art. 22 da Lei 9.250/1995, com redação da Lei 11.196/2005, art. 38. Essa isenção é por mês, não por venda.
• Único imóvel: Venda do único imóvel que o titular possua, com valor de alienação de até R$ 440.000,00, desde que não tenha realizado qualquer outra alienação de imóvel nos últimos 5 anos (art. 23 da Lei 9.250/1995).
• Reinvestimento em outro imóvel residencial: Venda de imóvel residencial com aplicação do produto na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (art. 39 da Lei 11.196/2005). Essa isenção é parcial ou total, dependendo do valor reinvestido.

GCAP e DARF 4600

A apuração do ganho de capital é feita no programa GCAP (Ganho de Capital), disponível no site da Receita Federal, e o imposto deve ser recolhido por meio do DARF 4600. O prazo de pagamento é até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda. O DARF deve ser pago na rede bancária autorizada, com o código 4600.

Declaração na DIRPF

O ganho de capital deve ser declarado na Declaração de Ajuste Anual do IRPF (DIRPF), na ficha de Ganho de Capital. Mesmo que haja isenção, é obrigatório informar a venda na declaração, preenchendo os dados no GCAP e transferindo para a DIRPF.

Diferença para pessoa jurídica e IVA Dual

Pessoas jurídicas têm regras diferentes para tributação de ganho de capital, geralmente dentro do lucro real, presumido ou arbitrado. Já a venda de imóveis no contexto do IVA Dual (CBS e IBS) terá tratamento próprio a partir de 2026. A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu alíquotas de teste em 2026: 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, conforme arts. 346 e 343. No regime pleno (a partir de 2033), a alíquota será de 26,5%. Para imóveis, há regras de redutor de ajuste e redutor social, que podem reduzir a carga tributária.

Tabela de Isenções e Prazos

Na prática: exemplo numérico

Suponha que você comprou um imóvel por R$ 300.000,00 e o vendeu por R$ 500.000,00. O ganho de capital é de R$ 200.000,00 (500.000 – 300.000). Aplicando a alíquota de 15%, o IR devido é de R$ 30.000,00. Se você utilizar o produto da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, poderá ficar isento do imposto, desde que o valor reinvestido seja igual ou superior ao da venda.

Erros comuns

• Esquecer de preencher o GCAP: a apuração deve ser feita no programa, não manualmente.
• Usar o custo de aquisição sem atualização: é obrigatório atualizar o custo até 31/12/1995, quando aplicável.
• Perder o prazo do DARF: o pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

FAQ - Perguntas Frequentes

Qual é a alíquota do imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis?

A alíquota é de 15% sobre o ganho de capital, conforme o art. 21 da Lei 9.250/1995. Para ganhos acima de R$ 5 milhões, há alíquotas progressivas, mas o comum é 15%.

Como calcular o ganho de capital na venda de um imóvel?

Subtraia o custo de aquisição (atualizado) do valor de venda. Se o resultado for positivo, esse é o ganho de capital. Multiplique por 15% para achar o imposto devido.

Quais são as isenções para venda de imóvel residencial?

As principais são: venda do único imóvel até R$ 440 mil (sem outra venda em 5 anos), reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias, e alienações de pequeno valor (até R$ 35 mil).

O que é o DARF 4600 e qual o prazo de pagamento?

O DARF 4600 é o documento de arrecadação do IR sobre ganho de capital. O prazo é até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda.

Como declarar o ganho de capital na DIRPF?

Preencha o GCAP, transfira as informações para a ficha de Ganho de Capital na DIRPF. Mesmo isento, a venda deve ser informada.

Links úteis

Para simular o ganho de capital, use nosso simulador. Acompanhe seus impostos no dashboard. Leia também sobre venda de imóveis no IVA Dual e sobre distribuição de lucros e dividendos. Consulte a EC 132/2023 e a LC 214/2025.

Para mais informações, conheça nossos planos ou faça um teste grátis com 50 notas.