Aluguel por Temporada: CBS, IBS e PIS/COFINS 2026

Resposta Rápida:

Em 2026, o aluguel temporário de imóvel para turismo via plataformas digitais (como Airbnb) envolve duas operações tributáveis: a hospedagem (serviço) e a intermediação da plataforma. Sobre a hospedagem, incidem PIS/COFINS (9,25% no não cumulativo) e, em fase de teste, CBS (0,9%) e IBS (0,1%). A comissão da plataforma é serviço tributado por PIS/COFINS, ISS, CBS e IBS.

1. Contexto: A Dupla Operação no Aluguel por Temporada

A economia colaborativa, personificada por plataformas como Airbnb, Booking e Vrbo, estruturou o aluguel de curta duração para turismo em um modelo que juridicamente se desdobra em pelo menos duas relações negociais distintas. A primeira é a locação do imóvel ou a prestação de serviço de hospedagem entre o anfitrião e o hóspede. A segunda é o serviço prestado pela plataforma digital, que não se confunde com a estadia em si.

Essa distinção é importante para a correta apuração tributária. A plataforma não é a proprietária do imóvel nem a empregadora do anfitrião; ela oferece um serviço tecnológico de intermediação, colocando em contato oferta e demanda, processando o pagamento e, em muitos casos, oferecendo seguro e suporte. A contraprestação por esse serviço é uma comissão, normalmente calculada como percentual do valor total da reserva.

Ignorar essa dualidade leva a erros de cálculo e a riscos fiscais. Para fins de PIS/COFINS e do futuro Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), cada operação deve ser analisada isoladamente, ainda que integradas comercialmente.

2. Tratamento Atual (2026) de PIS/COFINS e ISS

No regime jurídico vigente em 2026, a legislação do PIS e da COFINS (Lei 10.637/2002 e Lei 10.833/2003) não prevê expressamente o aluguel por temporada. A interpretação consolidada na doutrina e na jurisprudência administrativa é a de que a mera locação de imóvel residencial, fora do contexto empresarial, não é fato gerador dessas contribuições. O locador pessoa física que aluga um apartamento por temporada, sem oferecer serviços de hotelaria (como limpeza diária, troca de enxoval, recepção), ampara-se nessa exclusão.

Todavia, quando o anfitrião atua com habitualidade e profissionalismo, oferecendo serviços de hospedagem, a operação se descaracteriza como locação pura e se caracteriza como prestação de serviço de alojamento ou hospedagem. Nesse caso, os ingressos são receitas brutas sujeitas ao PIS e à COFINS. Para empresas tributadas pelo lucro real, aplica-se o regime não cumulativo, com alíquotas de 1,65% e 7,6%, respectivamente, totalizando 9,25%. Para empresas do lucro presumido ou que optarem pelo regime cumulativo, as alíquotas são de 0,65% e 3%, totalizando 3,65%.

O imposto sobre a renda (IRPJ) do anfitrião pessoa física, quando não empresário, segue as regras do ganho de capital e dos rendimentos de aluguel, mas não é o foco deste artigo. A distinção primordial está na natureza da operação: se serviço de hospedagem, há PIS/COFINS; se locação pura, não há.

2.1. A Plataforma Digital como Prestadora de Serviço

O serviço prestado pela plataforma (intermediação, processamento de pagamento, cobrança) é inequivocamente uma prestação de serviço. No âmbito municipal, a Lei Complementar 116/2003 lista em seu item 1.05 os serviços de "agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis". A jurisprudência do STJ já pacificou que a intermediação digital de reservas hoteleiras ou de aluguel por temporada se enquadra no conceito de intermediação, sujeitando-se ao ISS, cuja alíquota varia entre 2% e 5% conforme o município.

No âmbito federal, a comissão recebida pela plataforma é receita bruta própria, sujeita ao PIS e à COFINS. Se a plataforma brasileira for tributada pelo lucro real, a alíquota é de 9,25% (não cumulativo). Se for optante pelo Simples Nacional, a tributação é unificada, mas o serviço de intermediação está sujeito à alíquota específica conforme o Anexo III ou IV da Lei Complementar 123/2006.

3. A Reforma Tributária e o IVA Dual (CBS e IBS)

A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 (LC 214/2025) instituíram o IVA dual brasileiro. A CBS substituirá PIS e COFINS, e o IBS substituirá ICMS e ISS. Para o setor de turismo e hospedagem, as regras são claras: tanto a hospedagem quanto a intermediação digital são serviços tributados pelo novo imposto.

A LC 214/2025, em seu art. 346, fixa para 2026 a alíquota de teste da CBS em 0,9% e, no art. 343, a do IBS em 0,1%. Essas alíquotas incidirão sobre a base de cálculo das operações, mas não gerarão direito a crédito. Na prática, em 2026, o hóspede verá na nota fiscal a indicação de "CBS R$ X" e "IBS R$ Y", mas o valor não será compensável para o anfitrião pessoa jurídica que adquirir insumos.

A transição será longa: até 2032, PIS/COFINS, ICMS e ISS continuam vigentes em paralelo. A partir de 2033, o sistema entra em regime pleno, com a referência de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033) (soma de CBS e IBS) sobre bens e serviços. Esse percentual, contudo, pode ser reduzido por regimes específicos, como o do setor imobiliário.

Operação	Natureza Jurídica	Tributação Atual (2026)	Tributação Futura (IVA Dual)
Aluguel por temporada (anfitrião para hóspede)	Serviço de hospedagem (se habitual e com serviços) ou locação pura (se esporádica e sem serviços).	PIS/COFINS: 9,25% (não cumulativo) ou 3,65% (cumulativo) sobre a receita de serviços. ISS (se for hotel) ou nada (se locação pura). IRPJ/IRPF sobre o lucro ou rendimento.	CBS + IBS: alíquotas de teste em 2026 (0,9% + 0,1%). Regime pleno com referência de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033) a partir de 2033, com possível redução para o setor imobiliário.
Comissão da plataforma (plataforma para anfitrião)	Prestação de serviço de intermediação digital.	PIS/COFINS: 9,25% ou 3,65%. ISS: 2% a 5% conforme município.	CBS + IBS: serviço digital sujeito ao imposto no local do destinatário (art. 9º da LC 214/2025). Alíquotas de teste em 2026.
Hóspede (consumidor final)	Tomador dos serviços.	Não recupera créditos de PIS/COFINS/ISS. Suporta o custo embutido no preço.	Não recupera créditos de CBS/IBS. Suporta o custo embutido no preço. É o contribuinte de fato.

4. O Setor Imobiliário na LC 214/2025

A LC 214/2025 dedica atenção especial ao setor imobiliário, incluindo a locação e a hospedagem. O art. 65 e seguintes da lei tratam das operações com bens imóveis, estabelecendo regras de local, base de cálculo e, em certos casos, diferimento do pagamento do imposto.

Para a locação de imóveis residenciais de longa duração, há previsão de redução de 50% da alíquota (art. 65, § 3º, inciso I). No entanto, para a hospedagem turística, o tratamento é diverso: a lei considera a operação como prestação de serviço, sujeita à alíquota cheia, salvo se houver regime específico a ser regulamentado. O art. 66 da LC 214/2025 prevê que o Poder Executivo poderá criar regimes específicos para o setor de turismo, mas até a data de publicação deste artigo, não há regulamentação.

Essa distinção é importante: um imóvel alugado por temporada via plataforma não se beneficia automaticamente da redução de alíquota aplicável à locação residencial de longo prazo, pois a operação é tratada como serviço de hospedagem. A regra de local para a hospedagem é a do estabelecimento do prestador (art. 9º, inciso I), enquanto para a plataforma digital é a do destinatário (art. 9º, inciso II).

Na prática: Exemplo Numérico de 2026

Para ilustrar a incidência tributária, considere uma estadia de 3 diárias em um apartamento turístico em Copacabana, Rio de Janeiro, ao valor de R$ 900,00 por noite. O valor total da estadia é de R$ 2.700,00. A plataforma Airbnb cobra uma comissão de 15% sobre o valor da reserva, ou seja, R$ 405,00.

Cenário A: Anfitrião pessoa jurídica (lucro real) com serviço de hospedagem

• Valor da estadia: R$ 2.700,00
• PIS/COFINS (9,25%): R$ 249,75 (a pagar pelo anfitrião sobre a receita bruta)
• CBS de teste (0,9%): R$ 24,30 (a pagar, sem crédito)
• IBS de teste (0,1%): R$ 2,70 (a pagar, sem crédito)
• Total de tributos federais e do novo IVA na estadia: R$ 276,75

Cenário B: Comissão da plataforma (empresa brasileira, lucro real)

• Valor da comissão: R$ 405,00 (15% de R$ 2.700,00)
• PIS/COFINS (9,25%): R$ 37,46 (a pagar pela plataforma)
• ISS (5% no Rio de Janeiro): R$ 20,25 (a pagar pela plataforma)
• CBS de teste (0,9%): R$ 3,65 (a pagar)
• IBS de teste (0,1%): R$ 0,41 (a pagar)

Projeção para 2033 (regime pleno)

Se a referência de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033) for aplicada integralmente à hospedagem (sem redução setorial), o imposto sobre a estadia de R$ 2.700,00 seria de R$ 715,50. Esse valor seria embutido no preço final ao hóspede, que não tem como recuperá-lo. A comissão da plataforma, por sua vez, seria tributada em 26,5% (regime pleno, a partir de 2033) sobre R$ 405,00, resultando em R$ 107,33.

6. Impactos Práticos e Riscos para os Envolvidos

O anfitrião que opera por meio de plataforma precisa emitir nota fiscal de serviço (NFS-e) para o hóspede, ainda que o pagamento seja processado pela plataforma. A ausência de emissão configura omissão de receita, sujeita a multa e a lançamento de ofício. Muitos municípios e a Receita Federal do Brasil têm intensificado a fiscalização sobre a economia de plataforma, utilizando dados fornecidos pelas próprias empresas (obrigação acessória prevista na IN RFB 2.118/2022).

A plataforma, por sua vez, deve reter e recolher o ISS quando aplicável, conforme a legislação municipal. No caso de plataforma estrangeira sem estabelecimento no Brasil, a responsabilidade pelo recolhimento do ISS recai sobre o tomador do serviço (o anfitrião), que deve reter o imposto e recolhê-lo ao município competente. O mesmo raciocínio se aplica ao PIS/COFINS na importação de serviços, quando a plataforma não possui CNPJ local.

O hóspede, em regra, não tem obrigações tributárias diretas, exceto quando é uma pessoa jurídica que adquire a estadia para um funcionário em viagem de trabalho. Nesse caso, a empresa pode se creditar do ISS, mas não do PIS/COFINS, pois a hospedagem não é um insumo típico. No futuro IVA, a regra será similar: o crédito só será permitido se a hospedagem for um insumo direto da atividade empresarial, o que é raro.

7. Regras de Local e o Desafio da Tributação no Destino

Uma das inovações da LC 214/2025 é a regra de local para serviços digitais. O art. 9º, inciso II, estabelece que o serviço de intermediação digital é tributado no local do destinatário. Para uma plataforma que intermedeia a reserva de um imóvel, o destinatário é o hóspede, que pode estar em qualquer lugar do Brasil ou do mundo. Isso cria uma complexidade operacional: a plataforma precisa identificar o endereço IP do hóspede, seu cadastro e sua localização para determinar a qual Estado e município deve recolher o IBS.

Na prática, em 2026, essa regra é mitigada pelas alíquotas de teste (0,1% para IBS). Contudo, a partir de 2029, quando o IBS começar a ser cobrado em alíquotas maiores (0,1% em 2026, 0,05% em 2027, 0,05% em 2028 e 0,1% em 2029, conforme cronograma da LC 214/2025), a disputa entre municípios e estados pela arrecadação será acirrada. A hospedagem, por ser um serviço presencial, segue a regra do local do estabelecimento do prestador (o imóvel), o que simplifica o recolhimento do IBS para o anfitrião.

Para o anfitrião, a principal mudança será a substituição do ISS (municipal) pelo IBS (estadual e municipal), com alíquotas que podem variar conforme o local do imóvel. A CBS, por ser federal, não apresenta conflito de local.

8. Regimes Específicos e Reduções de Alíquota

A LC 214/2025 prevê a possibilidade de regimes específicos para atividades que tenham características particulares. O setor de hospedagem não está listado entre os que terão redução obrigatória de alíquota, como ocorre com a educação superior (art. 68) ou com o transporte público coletivo (art. 70). Contudo, o art. 66, inciso IV, autoriza o Poder Executivo a criar regimes específicos para o setor de turismo e hotelaria, desde que a alíquota não seja inferior a 60% da alíquota padrão.

Essa possibilidade gera incerteza para os investidores do setor. A falta de definição sobre a alíquota final de CBS e IBS para a hospedagem impede o cálculo preciso do impacto tributário em contratos de longo prazo. Os projetos de construção de novos hotéis ou de aquisição de imóveis para exploração turística devem considerar o cenário mais conservador: a alíquota cheia de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033).

9. Obrigações Acessórias e Nota Fiscal

Em 2026, o anfitrião que opera via plataforma deve emitir NFS-e para cada reserva, discriminando o valor da estadia e os tributos incidentes. A plataforma, por sua vez, deve emitir NFS-e para o anfitrião referente à comissão. No caso de plataforma estrangeira, a emissão de nota pode ser substituída por um documento de arrecadação (DARF) quando houver retenção na fonte.

A Receita Federal exige a entrega da EFD-Contribuições para apurar o PIS e a COFINS. Com a introdução da CBS em 2026, a apuração será feita em um novo bloco da EFD, mas a obrigatoriedade de entrega permanece. Para o IBS, a LC 214/2025 prevê a criação de um sistema nacional unificado de apuração, mas em 2026 a responsabilidade é compartilhada entre os entes, o que exigirá atenção redobrada no cumprimento das obrigações acessórias estaduais e municipais.

10. Riscos de Autuação e Boas Práticas

O principal risco para o anfitrião é a autuação por omissão de receitas, especialmente se ele não emitir NFS-e. A fiscalização usa os dados das plataformas para cruzar informações. Para a plataforma, o risco é a disputa sobre o local do estabelecimento para fins de ISS, o que pode gerar autuações de múltiplos municípios sobre a mesma receita.

Recomenda-se que o anfitrião:

• Formalize sua atividade como MEI (se possível) ou como empresa individual, para usufruir de regimes simplificados e evitar a tributação na pessoa física.
• Mantenha contrato escrito com a plataforma, definindo a comissão e a responsabilidade por tributos.
• Emita NFS-e para todas as reservas, ainda que o valor seja processado pela plataforma.
• Consulte um contador para avaliar o enquadramento no regime cumulativo ou não cumulativo do PIS/COFINS.

Veja também: Locacion de imóveis no IVA dual e SaaS e serviços digitais no IVA dual e Obligaciones do sector inmobiliario.

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Referências: EC 132/2023 e LC 214/2025.

FAQ - Perguntas Frequentes

Como tributa o aluguel temporal em 2026?

Em 2026, o aluguel por temporada via plataforma é tratado como prestação de serviço de hospedagem se houver habitualidade e serviços de hotelaria. Incidem PIS/COFINS (9,25% ou 3,65%), ISS (se aplicável) e, em fase de teste, CBS (0,9%) e IBS (0,1%). A mera locação esporádica, sem serviços, não gera PIS/COFINS.

Quien paga PIS/COFINS sobre uma estadia turística?

O anfitrião, quando pessoa jurídica ou equiparada, é o contribuinte do PIS/COFINS sobre a receita da hospedagem. A plataforma paga PIS/COFINS sobre a comissão recebida. O hóspede não é contribuinte, mas suporta o custo embutido no preço.

Onde incide CBS e IBS no alojamento?

A hospedagem é tributada no local do imóvel (estabelecimento do prestador). A intermediação digital é tributada no local do destinatário (hóspede). Em 2026, as alíquotas de teste são de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), sem direito a crédito.

Como tributa a comision da plataforma de reservas?

A comissão é receita de serviço de intermediação, sujeita a PIS/COFINS (9,25% ou 3,65%), ISS (2% a 5%) e, no futuro, CBS e IBS. Para plataformas estrangeiras, a tributação ocorre por importação de serviços.

Que tratamento tem o sector inmobiliario na LC 214/2025?

A LC 214/2025 prevê redução de 50% da alíquota para locação residencial de longo prazo, mas a hospedagem turística é tratada como serviço, sem redução automática. O setor pode ter regime específico a ser regulamentado, com alíquota mínima de 60% da padrão.

Veja também: locação de imóveis e o impacto da reforma tributária sobre aluguéis.

Entenda a tributação de SaaS e serviços digitais no IVA dual.

Conheça as obrigações acessórias do setor imobiliário na reforma.