Condomínio Edilício e a Reforma: Quem Paga CBS e IBS em 2026

Resposta Rápida: Condomínio edilício não é contribuinte de IBS e CBS (LC 214/2025, art. 26, I), pois não prática atividade econômica. As taxas condominiais são rateio de despesas, não operação onerosa. Mas o condomínio paga CBS/IBS embutidos nas compras de serviços e insumos, sem direito a crédito, pois não é contribuinte. Quando aluga espaços ou prática atividade econômica, pode haver incidência.

1. O que diz a Lei Complementar 214/2025?

A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, criou o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). O artigo 26, inciso I, da LC 214/2025 exclui expressamente o condomínio edilício do conceito de contribuinte, pois ele não exerce atividade econômica de forma habitual e em nome próprio.

O condomínio é uma entidade sem personalidade jurídica, que apenas administra interesses comuns dos condôminos. Suas receitas, oriundas das taxas condominiais, não configuram contraprestação de serviços ou bens, mas simples rateio de despesas para manutenção das áreas comuns. Portanto, não há incidência de IBS/CBS sobre essas taxas, nem obrigação de emissão de notas fiscais.

2. Mas o condomínio paga tributos embutidos?

Sim. Apesar de não ser contribuinte, o condomínio é consumidor final. Ao contratar serviços de limpeza, segurança, manutenção de elevadores, ou adquirir materiais de construção, ele paga o valor dos produtos/serviços já com o IBS/CBS embutidos, pois a tributação é por fora, ou seja, o fornecedor adiciona o imposto ao preço.

Como o condomínio não é contribuinte, não pode se creditar desses valores. Isso significa que o custo tributário é suportado integralmente pelos condôminos, via taxa condominial. Esse impacto tende a aumentar ao longo da transição, até atingir a alíquota padrão do novo sistema.

3. Quando o condomínio pode ser contribuinte?

Se o condomínio alugar espaços a terceiros (salões de festas, áreas comerciais, estacionamento) ou realizar atividades econômicas habituais, como venda de energia solar excedente, ele passa a praticar operações onerosas. Nesses casos, o condomínio pode ser considerado contribuinte do IBS/CBS sobre essas receitas, sendo obrigado a emitir notas e recolher os tributos. Contudo, a atividade deve ser analisada caso a caso, considerando habitualidade e intuito comercial.

4. Alíquotas em 2026 e o cenário de transição

Em 2026, ano de teste do novo sistema, as alíquotas são reduzidas: CBS: 0,9% (art. 346 da LC 214/2025) e IBS: 0,1% (art. 343 da LC 214/2025), totalizando 1%. Essas alíquotas incidirão sobre as operações de fornecedores, e o condomínio, como consumidor final, arcará com esse custo. Vale lembrar que a alíquota padrão de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033)só valerá no regime pleno, a partir de 2033.

5. Impacto nas contas do condomínio

Para entender o impacto, vamos considerar um condomínio com despesas mensais de R$ 50 mil, incluindo folha de pagamento, fornecedores e materiais. Suponha que 80% dessas despesas sejam tributadas pelo IBS/CBS (serviços e produtos). O custo adicional em 2026 seria de R$ 400 (1% sobre R$ 40 mil). Esse valor parece pequeno, mas tende a crescer com o aumento das alíquotas nos anos seguintes.

6. Na prática: exemplo numérico

Vamos detalhar o exemplo:

Item	Valor (R$)	Base tributada (80%)	Alíquota 2026	Impacto (R$)
Folha de pagamento	20.000	0 (não tributado)	-	0
Serviços de limpeza e segurança	15.000	15.000	1%	150
Manutenção de elevador	5.000	5.000	1%	50
Materiais de construção	10.000	10.000	1%	100
Total	50.000	30.000	1%	300

Assim, o condomínio terá um custo extra de R$ 300 mensais em 2026, que será rateado entre os condôminos. Esse valor pode parecer baixo, mas em 2033, com alíquota de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033), o impacto seria de R$ 7.950 sobre a mesma base, um aumento de 26,5 vezes.

7. O que o síndico deve fazer?

O síndico deve acompanhar a transição tributária, revisar contratos com fornecedores para entender a composição dos preços, e planejar o orçamento considerando o aumento gradual dos custos. Também é importante avaliar se atividades como aluguel de áreas comuns são vantajosas, considerando a nova tributação.

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8. Links úteis

Para aprofundar, veja nossos artigos sobre créditos de PIS/COFINS sobre insumos, crédito de PIS/COFINS sobre energia elétrica, exclusão do ICMS da base do PIS/COFINS, e o guia completo do IVA dual. Também sobre exportações e IVA dual.

FAQ - Perguntas Frequentes

Qual é a alíquota de CBS e IBS em 2026?

Em 2026, a CBS é de 0,9% e o IBS de 0,1%, totalizando 1%. Essas alíquotas são de teste, conforme LC 214/2025.

Como o condomínio paga CBS e IBS se não é contribuinte?

O condomínio paga indiretamente, pois os fornecedores embutem o imposto no preço dos produtos e serviços adquiridos. O condomínio não pode se creditar, arcando com o custo.

O que acontece se o condomínio alugar espaços a terceiros?

Se o condomínio praticar atividade econômica habitual, como aluguel de áreas, pode ser considerado contribuinte e deverá recolher IBS/CBS sobre essas receitas, emitindo notas fiscais.

Quem é responsável pelo pagamento do IBS/CBS no condomínio?

Como o condomínio não é contribuinte, não há pagamento direto. O custo é repassado aos condôminos via taxa condominial. Se houver atividade econômica, o condomínio é o responsável.

Quando o condomínio terá que se preocupar com a alíquota cheia de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033)?

A alíquota cheia de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033)valerá apenas no regime pleno, a partir de 2033. Durante a transição, as alíquotas aumentam gradualmente, então o impacto no condomínio crescerá ao longo dos anos.