Construção Civil na Reforma: CBS, IBS e o Fim do ISS em 2026

Resposta Rápida: A construção civil perde o ISS e passa a pagar IBS e CBS, com alíquota média conjunta de 26,5% do regime pleno (a partir de 2033), durante a transição até 2033. Obras, empreitadas e incorporações entram na regra geral,

A construção civil é um dos setores que sofrerá as transformações mais profundas com a reforma tributária. A Emenda Constitucional 132/2023 determina a extinção gradual do ISS (Imposto sobre Serviços), que historicamente tributou os serviços de construção, e sua substituição pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). O setor, que representa cerca de 6% do PIB brasileiro e emprega mais de 2,5 milhões de trabalhadores formais (dados CBIC 2025), precisa se preparar para um novo regime tributário. Este artigo detalha as mudanças e seus impactos práticos.

A Substituição do ISS pelo IBS na Construção Civil

Com a reforma, o ISS — imposto municipal com alíquotas entre 2% e 5% — será extinto até 2033 e substituído pelo IBS, de competência compartilhada entre estados e municípios. A tributação deixará de ocorrer no município do prestador (origem) e passará para o município onde o serviço é efetivamente prestado (destino), seguindo o princípio do IVA dual.

Na prática, uma construtora com sede em São Paulo que execute uma obra em Belo Horizonte recolherá o IBS para Belo Horizonte, não mais ISS para São Paulo. Isso elimina a guerra fiscal entre municípios, que ofereciam alíquotas reduzidas de ISS para atrair a sede de construtoras, sem que a obra fosse executada no local.

Exemplo: Suponha uma reforma de R$ 100.000 em 2026. Com a alíquota padrão de 28% (CBS+IBS), o imposto seria R$ 28.000, substituindo o ISS de 5% (R$ 5.000). O custo final ao cliente sobe de R$ 105.000 para R$ 128.000, sem considerar créditos.

Pelo lado da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, as construtoras também estarão sujeitas à tributação, substituindo o PIS e a COFINS cumulativos que hoje incidem sobre o setor. A alíquota combinada de CBS e IBS para a construção civil será reduzida em 60% em relação à alíquota padrão, conforme previsto no PLP 68/2024, resultando em uma carga estimada entre 10% e 12%.

Alíquotas Diferenciadas e Regimes Específicos

A construção civil foi contemplada com três regimes específicos na reforma:

• Redução de 60% da alíquota padrão: Aplicável a serviços de construção civil em geral, incluindo obras de infraestrutura, edificações residenciais e comerciais. A alíquota reduzida se justifica pelo alto conteúdo de mão de obra do setor, que não gera créditos na cadeia.
• Regime de caixa para incorporadoras: Incorporadoras imobiliárias poderão optar pelo regime de caixa, recolhendo CBS e IBS apenas no momento do recebimento das parcelas, e não na emissão da nota fiscal. Isso resolve um grave problema de descasamento financeiro do setor.
• Redutor de base de cálculo para terrenos: O valor do terreno adquirido para incorporação será excluído da base de cálculo, evitando a bitributação que ocorria com o PIS/COFINS cumulativo.

O RET (Regime Especial de Tributação), que hoje unifica IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma alíquota única de 4% sobre a receita de incorporação, será mantido com adaptações para a CBS. A LC 214/2025 estabelece que o RET coexista com o novo sistema até 2033, quando será reavaliado.

Contratos de Longo Prazo e a Transição

O maior desafio para a construção civil é a gestão de contratos de longo prazo durante o período de transição (2026-2033). Obras iniciadas sob o regime atual e concluídas durante a vigência do novo sistema precisam de regras claras de transição:

• Contratos firmados até 2026: Mantêm o regime atual de ISS/PIS/COFINS até a conclusão, desde que devidamente registrados.
• Contratos firmados a partir de 2027: Já estarão sujeitos ao novo regime CBS/IBS, com a alíquota reduzida de 60%.
• Aditivos contratuais: Alterações superiores a 25% do valor original do contrato podem caracterizar novo contrato e atrair o novo regime tributário. A LC 214/2025 recomenda que aditivos sejam analisados caso a caso.

Para mais informações sobre tributação setorial, acesse nossa seção de artigos e acompanhe as atualizações no dashboard.

Visão geral comparativa

FAQ — Construção Civil e Reforma Tributária

Como fica a tributação de empreiteiras de mão de obra?

Empreiteiras que fornecem exclusivamente mão de obra para construção civil também serão alcançadas pela redução de 60% da alíquota de CBS e IBS. O PLP 68/2024 reconhece que a mão de obra é o principal insumo dessas empresas e que a tributação plena seria desproporcional. Além disso, essas empresas poderão se creditar do IBS/CBS incidente sobre materiais e equipamentos adquiridos.

O RET (Regime Especial de Tributação) continua vantajoso?

A resposta depende do perfil da incorporadora. O RET, com alíquota de 4% sobre a receita, será mantido até 2033. Para incorporadoras com margem bruta superior a 40%, o RET tende a continuar vantajoso. Para as demais, a migração para o regime de crédito pleno do IVA dual pode ser mais interessante. A LC 214/2025 permite que a empresa altere o regime a cada ano-calendário, mediante opção irretratável para o período.

Materiais de construção terão alíquota reduzida?

Sim. Materiais de construção básicos como cimento, tijolos, areia, brita e ferragens estão previstos para integrar a cesta básica nacional ou regime de alíquota reduzida. A EC 132/2023 determina que itens essenciais à moradia tenham tratamento favorecido. A lista final de materiais com alíquota reduzida será publicada por lei complementar até o final de 2026.

Como fica o ISS na construção civil com a reforma?

O ISS é extinto em 2033 e substituído pelo IBS/CBS; até lá, a construção civil terá regras de transição e possibilidade de regime específico (arts. 118-124 da LC 214/2025).

Construção civil tem crédito de IBS/CBS?

Sim, com regras específicas: o regime de construção civil permite creditamento em bases diferenciadas, conforme os arts. 118-124 da LC 214/2025.

Na prática

Na prática, cada empresa precisa avaliar o impacto tributário da reforma no seu setor, na sua estrutura de custos e no seu sistema de faturamento. Um bom ponto de partida é calcular o efeito das novas alíquotas sobre uma nota fiscal real: use o simulador de impostos do Agente Tributário e acompanhe os indicadores no dashboard fiscal.

Para aprofundar, veja também nosso guia prático de cálculo de CBS e IBS na nota fiscal e o guia completo da reforma tributária.

As regras da reforma estão na EC 132/2023 e na LC 214/2025, com regulamentação em discussão no Congresso.

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