IRPF sobre Aluguel de Imóveis 2026
Renan Filho· Especialista em Tecnologia e IA · 12 anos de experiência criando e gerindo empresas 26/08/2026IRPF sobre Aluguel de Imóveis 2026: como declarar rendimentos de aluguel no Carnê-Leão, deduções permitidas e impactos da Reforma Tributária.
- Prazo de 30 dias
- Valor de referência R$ 2.824,00
- Valor de referência R$ 4.200,00
- Vigência/referência 2025
- Vigência/referência 2026
Resposta Rápida: O aluguel recebido por pessoa física é tributável pelo IRPF, exigindo carnê-leão mensal (DARF 0190) quando a soma dos rendimentos do mês ultrapassa o limite de isenção. Deduções como IPTU, condomínio e despesas de manutenção reduzem a base. Atrasos geram multa de 0,33% ao dia + Selic, limitada a 20%.
Como o aluguel é tributado no IRPF
Os valores recebidos a título de aluguel de imóveis por pessoa física são classificados como rendimentos tributáveis. Na Declaração de Ajuste Anual (DIRPF), devem ser informados na ficha “Rendimentos Recebidos de Pessoa Física”. O imposto incide sobre a soma de todos os rendimentos tributáveis, incluindo salários, aposentadorias e outros, de acordo com a tabela progressiva anual.
Obrigatoriedade do carnê-leão
O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório do IRPF para pessoas físicas que recebem rendimentos de outras pessoas físicas, como aluguéis. Deve ser apurado sempre que a soma dos rendimentos recebidos no mês ultrapassar o limite de isenção mensal (atualmente R$ 2.824,00 em 2025, valor que será corrigido para 2026). O pagamento é feito por meio do DARF com código 0190, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
O valor pago via carnê-leão é abatido do imposto devido na declaração anual, evitando a cobrança em duplicidade. é importante manter os comprovantes de pagamento para conciliação na DIRPF.
Deduções permitidas na receita bruta de aluguel
A Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, em seu artigo 30, estabelece que da receita bruta de aluguéis podem ser deduzidos os seguintes valores, desde que pagos pelo locador:
- Impostos, taxas e emolumentos – por exemplo, o IPTU incidente sobre o imóvel locado.
- Despesas de condomínio – quando o locador assume o pagamento.
- Despesas de conserto e manutenção – como reparos hidráulicos, elétricos, pintura, desde que não se caracterizem como benfeitorias que aumentem o valor do imóvel.
Essas deduções reduzem a base de cálculo do imposto, tanto mensalmente para o carnê-leão quanto na declaração anual. É importante guardar recibos e notas fiscais que comprovem essas despesas.
Exemplo prático de deduções
Considere um aluguel mensal de R$ 4.200,00, com IPTU de R$ 150,00 e condomínio de R$ 400,00 pagos pelo locador. A receita líquida mensal será de R$ 4.200,00 – R$ 150,00 – R$ 400,00 = R$ 3.650,00. Na declaração anual, a base será de R$ 3.650,00 × 12 = R$ 43.800,00, que será somada aos demais rendimentos tributáveis do contribuinte.
Locacão temporária (Airbnb, Booking)
Os rendimentos obtidos com locação de imóveis por temporada, inclusive por meio de plataformas digitais como Airbnb e Booking, também são tributáveis. O locador pessoa física deve recolher o carnê-leão sobre os valores recebidos, aplicando as mesmas regras de deduções. É importante destacar que a plataforma não retém imposto; a responsabilidade é do locador.
Quando o locatário é pessoa jurídica
Se o locatário for pessoa jurídica, não há retenção na fonte do IR sobre o aluguel pago à pessoa física. A responsabilidade pelo recolhimento do carnê-leão continua sendo do locador pessoa física. Ou seja, mesmo recebendo de uma empresa, o tratamento tributário é o mesmo: o rendimento deve ser mensalmente tributado via carnê-leão e declarado anualmente.
Multas e juros por atraso no pagamento do carnê-leão
O não pagamento do carnê-leão dentro do prazo gera multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, além de juros de mora calculados pela taxa Selic acumulada no período, conforme o artigo 61 da Lei nº 9.430/1996. Quanto mais tempo o contribuinte demorar a regularizar, maior será o encargo.
Exemplo de multa por atraso
Suponha que um contribuinte tenha apurado um carnê-leão de R$ 800,00 e o pagou com 30 dias de atraso. A multa será de 0,33% × 30 = 9,9%, ou seja, R$ 79,20, acrescida dos juros Selic do período. O valor total a pagar será de R$ 879,20 mais os juros.
Impacto da Reforma Tributária
A Reforma Tributária, instituída pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, introduz a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) para substituir PIS/Cofins, ICMS e ISS. No entanto, a locação de imóveis tem regras próprias na LC 214/2025, e o IRPF sobre aluguéis permanece inalterado.
No período de teste, em 2026, as alíquotas serão de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, conforme os artigos 346 e 343 da LC 214/2025. O regime pleno, com alíquotas de 26,5% no regime pleno (a partir de 2033), ainda não se aplica. Durante todo esse período, o IRPF sobre os aluguéis continua sendo devido normalmente.
Na prática: exemplo numérico
Vamos consolidar os exemplos anteriores em uma tabela:
| Descrição | Valor mensal (R$) | Valor anual (R$) |
|---|---|---|
| Aluguel bruto | 4.200,00 | 50.400,00 |
| Deduções: IPTU | 150,00 | 1.800,00 |
| Deduções: Condomínio | 400,00 | 4.800,00 |
| Receita líquida | 3.650,00 | 43.800,00 |
| carnê-leão devido (estimativa) | 800,00 | 9.600,00 |
Se o carnê-leão de R$ 800,00 for pago com 30 dias de atraso, a multa será de 9,9% (R$ 79,20) mais juros Selic. O valor final dependerá da taxa Selic acumulada no período.
FAQ - Perguntas Frequentes
Qual o limite de isenção mensal para não pagar carnê-leão?
O limite é o mesmo da tabela progressiva mensal do IRPF. Em 2025, é de R$ 2.824,00. Para 2026, o valor será atualizado pela inflação. Se a soma dos rendimentos do mês, incluindo aluguéis, não ultrapassar esse limite, não há obrigação de recolher o carnê-leão.
Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda?
Os aluguéis recebidos devem ser informados na ficha “Rendimentos Recebidos de Pessoa Física” da declaração anual. Os valores pagos via carnê-leão são informados na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados” ou como imposto pago, para abatimento do imposto devido.
O que pode ser deduzido do aluguel para reduzir o imposto?
Podem ser deduzidos impostos, taxas e emolumentos (como IPTU), despesas de condomínio e despesas de conserto e manutenção, desde que pagos pelo locador e devidamente comprovados.
Como funciona o carnê-leão para aluguel de temporada (Airbnb)?
Os rendimentos de locação por temporada são tributados da mesma forma que os aluguéis tradicionais. O locador deve apurar o carnê-leão mensalmente, considerando as deduções permitidas, e declarar na DIRPF.
Quais as multas por atraso no pagamento do carnê-leão?
A multa de mora é de 0,33% ao dia, limitada a 20%, acrescida de juros Selic. Por exemplo, 30 dias de atraso geram multa de 9,9% sobre o valor devido.
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Renan Filho, Especialista em Tecnologia e IA com 12 anos de experiência criando e gerindo empresas.
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