ITBI na Reforma Tributária 2026: base e alíquotas

Resposta Rápida: O ITBI não foi extinto pela Reforma Tributária e continua sendo o imposto devido na compra de imóveis. A base de cálculo é o valor venal do imóvel, e a alíquota é definida por lei municipal, geralmente entre 2% e 4%. Em 2026, a CBS e o IBS não incidem sobre a transmissão onerosa de imóveis, pois a competência municipal foi mantida.

O que muda no ITBI com a Reforma Tributária de 2026?

A Reforma Tributária, instituída pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, não extinguiu o ITBI. A competência municipal para cobrar o imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis foi expressamente mantida. Isso significa que, ao comprar um imóvel, o comprador continua sujeito ao ITBI municipal, e não à CBS ou ao IBS. As operações com bens imóveis possuem regras próprias na LC 214/2025, mas a transmissão onerosa permanece fora do campo de incidência do novo imposto sobre o consumo.

Na prática, a Reforma Tributária não altera a incidência do ITBI. O imposto municipal continua sendo devido na compra e venda, na dação em pagamento, na permuta com torna e na arrematação em leilão, conforme o art. 35 do CTN. A única mudança relevante é que a CBS e o IBS, que começam a ser testados em 2026 com alíquotas de 0,9% e 0,1% (conforme arts. 346 e 343 da LC 214/2025), não alcançam a transmissão de imóveis. O regime pleno, com alíquota de referência de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033), também não se aplica a essas operações.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido, conforme o art. 38 do CTN. O valor venal é apurado pelo município, geralmente com base na planta de valores genéricos, e não corresponde necessariamente ao preço declarado pelas partes. Se o preço declarado na escritura for inferior ao valor venal, o município pode arbitrar a base de cálculo com base no valor venal. Isso é feito para evitar a subavaliação do imóvel e a redução indevida do imposto.

O valor venal considera fatores como localização, área, padrão construtivo e características do imóvel. Em muitos municípios, o valor venal é atualizado periodicamente, mas pode ficar defasado em relação ao valor de mercado. Por isso, é comum que o ITBI seja calculado sobre um valor menor do que o preço efetivamente pago. Em alguns casos, o contribuinte pode contestar o valor venal por meio de processo administrativo ou judicial, apresentando laudo de avaliação.

Como funciona a alíquota do ITBI?

A alíquota do ITBI é definida por lei municipal e, na maioria dos municípios, varia entre 2% e 4%. São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, cobram 3% em operações comuns. Alguns municípios adotam alíquotas progressivas, que aumentam conforme o valor do imóvel, ou diferenciadas para aquisição de imóveis financiados. A alíquota é aplicada sobre o valor venal do imóvel, e o resultado é o valor do imposto devido.

É importante destacar que a alíquota do ITBI não é afetada pela Reforma Tributária. Os municípios mantêm a autonomia para definir as alíquotas, dentro dos limites constitucionais. A EC 132/2023 não alterou a competência municipal nem impôs alíquotas máximas ou mínimas para o ITBI. A única exigência é que a alíquota seja fixada por lei municipal, respeitando o princípio da legalidade.

Quem é o contribuinte do ITBI?

O contribuinte do ITBI é o adquirente do imóvel, ou seja, o comprador. Na dação em pagamento, o contribuinte é o credor que recebe o imóvel como forma de quitação da dívida. Na permuta com torna, o contribuinte é a parte que recebe o imóvel de maior valor e paga a diferença em dinheiro. Na arrematação em leilão, o contribuinte é o arrematante. O imposto deve ser pago antes do registro da escritura no cartório, conforme o art. 289 da Lei 6.015/1973.

O pagamento do ITBI é condição para o registro da escritura. Sem a quitação do imposto, o cartório não pode registrar a transferência da propriedade. Isso significa que o comprador precisa calcular o ITBI e efetuar o pagamento antes de concluir a compra. Em muitos municípios, o pagamento é feito por meio de guia emitida pela prefeitura, que deve ser apresentada no cartório.

O ITBI incide sobre herança e doação?

Não. O ITBI não incide sobre herança e doação. Essas transmissões são tributadas pelo ITCMD, que é um imposto estadual. A transmissão causa mortis (herança) e a doação são fatos geradores do ITCMD, conforme o art. 155, I, da CF. O ITBI incide apenas sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. Isso inclui compra e venda, dação em pagamento, permuta com torna e arrematação em leilão.

Também não incide ITBI sobre a constituição de garantias, como a hipoteca. A hipoteca é um direito real de garantia, e sua constituição não configura transmissão de propriedade. Portanto, não há fato gerador do ITBI. Essa distinção é importante para evitar cobranças indevidas e para entender o alcance do imposto.

Na prática: exemplo numérico

Para ilustrar o cálculo do ITBI, considere um imóvel com valor venal de R$ 800.000 em um município que adota alíquota de 3%. O ITBI devido será de R$ 24.000 (R$ 800.000 x 3%). Esse valor deve ser pago antes do registro da escritura no cartório. Se o imóvel tiver valor venal de R$ 1.500.000, o ITBI será de R$ 45.000 (R$ 1.500.000 x 3%). Em ambos os casos, o pagamento é condição para a transferência da propriedade.

Esses valores mostram que o ITBI pode representar um custo relevante na aquisição de imóveis. Por isso, é importante que o comprador considere esse imposto no planejamento financeiro da compra. A alíquota e a base de cálculo variam conforme o município, e é importante consultar a legislação local para calcular o valor exato.

Tabela: ITBI x CBS/IBS na Reforma Tributária

Impacto da Reforma Tributária no planejamento de compra de imóveis

A Reforma Tributária não altera a incidência do ITBI, mas os contribuintes devem ficar atentos às mudanças na tributação do consumo. Para quem compra imóveis, o ITBI continua sendo o principal imposto devido. No entanto, a CBS e o IBS podem impactar indiretamente o setor imobiliário, pois incidem sobre materiais de construção e serviços. Isso pode influenciar o preço final dos imóveis, mas não altera a obrigação de pagar o ITBI.

É importante que compradores e vendedores compreendam as regras do ITBI para evitar surpresas. A base de cálculo, a alíquota e o momento do pagamento são definidos pela legislação municipal. Em caso de dúvida, é recomendável consultar a prefeitura ou um contador especializado. Para auxiliar nesse processo, ferramentas como o simulador de tributos podem ser úteis para estimar o valor do ITBI e outros impostos.

Como a LC 214/2025 regulamenta o ITBI?

A LC 214/2025, que regulamentou a EC 132/2023, manteve a competência municipal para o ITBI. A lei não criou novas regras para o imposto, mas reforçou que a transmissão onerosa de imóveis permanece fora da incidência da CBS e do IBS. Isso significa que, mesmo com a implementação do novo sistema tributário, o ITBI continua sendo o imposto devido na compra de imóveis. A LC 214/2025 também estabeleceu regras de transição para a CBS e o IBS, mas essas regras não afetam o ITBI.

Os arts. 346 e 343 da LC 214/2025 definem as alíquotas de teste da CBS e do IBS em 2026, que são de 0,9% e 0,1%, respectivamente. Essas alíquotas são aplicadas apenas a operações sujeitas ao novo imposto, que não incluem a transmissão de imóveis. O regime pleno, com alíquota de referência de 26,5% (regime pleno, a partir de 2033), também não se aplica ao ITBI. Portanto, a Reforma Tributária não traz mudanças práticas para o ITBI, mas é importante acompanhar a evolução da legislação.

FAQ - Perguntas Frequentes

Qual é a diferença entre ITBI e ITCMD?

O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de imóveis, como compra e venda, enquanto o ITCMD incide sobre herança e doação. O ITBI é municipal, e o ITCMD é estadual. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, enquanto o ITCMD é calculado sobre o valor do bem transmitido. A Reforma Tributária não alterou essas competências.

Como é calculado o ITBI em 2026?

O ITBI em 2026 é calculado aplicando a alíquota municipal sobre o valor venal do imóvel. A alíquota varia entre 2% e 4%, conforme a legislação local. Por exemplo, um imóvel com valor venal de R$ 800.000 e alíquota de 3% resulta em ITBI de R$ 24.000. O pagamento é condição para o registro da escritura.

O que é o valor venal do imóvel?

O valor venal é o valor atribuído ao imóvel pela prefeitura, com base na planta de valores genéricos. Ele considera localização, área e características do imóvel. O ITBI é calculado sobre esse valor, e não sobre o preço declarado pelas partes, quando esse for inferior ao valor venal.

Quando o ITBI deve ser pago?

O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no cartório. O pagamento é condição para a transferência da propriedade, conforme o art. 289 da Lei 6.015/1973. O comprador deve emitir a guia de pagamento na prefeitura e quitá-la antes de registrar a escritura.

Quem está isento de pagar ITBI?

Não há isenção geral de ITBI, mas alguns municípios oferecem isenções para imóveis financiados pelo SFH ou para aquisição de imóveis de baixo valor. A isenção é definida por lei municipal. É importante consultar a legislação local para verificar se há benefícios aplicáveis ao seu caso.

Para mais informações sobre a tributação de imóveis, consulte os artigos sobre venda de imóveis e o redutor social e sobre PIS/COFINS na venda de imóveis por pessoa jurídica. Utilize também o dashboard de tributos para acompanhar as mudanças, conheça os planos disponíveis e faça seu cadastro para acesso completo. Consulte a EC 132/2023 e a LC 214/2025 para mais detalhes.