Locação de Imóveis na Reforma Tributária: CBS e IBS sobre Aluguéis em 2026

Resposta Rápida: A locação de imóveis passa a ser tributada pelo novo IVA: a LC 214/2025 incluiu as locações de bens móveis e imóveis na base de CBS e IBS, com alíquota padrão estimada em 26,5% sobre o aluguel. Hoje o aluguel não paga ICMS nem ISS. A mudança mexe com contratos, caixa de locadores e o preço final pago pelos inquilinos.

Poucas mudanças da reforma tributária são tão silenciosas quanto essa. A locação de imóveis nunca pagou ICMS — imóvel não é mercadoria — nem ISS, porque locação não está na lista de serviços da LC 116/2003. Com o IVA dual, a base de incidência virou ampla: operação onerosa com bem ou serviço, inclusive locação. O aluguel, que vivia fora do sistema, entra na base do maior imposto sobre consumo do país.

O que a LC 214/2025 diz sobre locação

A LC 214/2025 incluiu expressamente as locações de bens móveis e imóveis no campo de incidência de CBS e IBS. Isso significa débito de imposto sobre o valor do aluguel, na alíquota padrão, e crédito sobre os custos da atividade de locar. O imposto é devido no local do imóvel — é lá que o uso do bem é consumido.

Para a pessoa física que aluga um ou poucos imóveis sem habitualidade, o enquadramento como contribuinte depende das regras da lei e dos regulamentos dos entes, que detalham limites de volume e de habitualidade. Quem atua com locação de forma profissional, com vários imóveis, deve se tratar como contribuinte desde já.

Hoje e depois: comparação

Operação	Hoje	Com o IVA dual
Locação comercial	Sem ICMS e sem ISS	CBS e IBS de cerca de 26,5% sobre o aluguel
Locação residencial	Sem ICMS e sem ISS	CBS e IBS, com regras para pessoa física locadora
Venda de imóvel	Sem ICMS e sem ISS, ITBI e IR na transmissão	CBS e IBS, com regime específico para incorporação
Leasing de imóvel	ISS em situações específicas	CBS e IBS sobre a contraprestação

IVA por fora: o imposto não entra na própria base

Um detalhe técnico que muda contratos: no IVA dual, o valor do imposto não integra a própria base de cálculo — o imposto é por fora, diferente do ICMS, que é calculado por dentro. Isso dá transparência ao preço, mas exige que o contrato defina quem suporta o tributo. Cláusula silenciosa vira briga entre locador e inquilino.

Créditos para quem aluga

O locador pessoa jurídica se credita de manutenção, reformas, energia, corretagem e serviços tomados com nota fiscal. Quem opera na informalidade — sem nota de entrada, sem contrato formal — paga imposto cheio. O creditamento é o espaço onde o setor reduz o impacto da nova carga.

Na prática: o dono de 8 salas comerciais

Um locador tem 8 salas alugadas a R$ 4.500 por mês, total de R$ 36 mil. Com alíquota de 26,5%, o débito mensal é de R$ 9.540. Gastos de manutenção e reforma de R$ 6 mil, com nota, geram crédito de R$ 1.590. Imposto líquido: R$ 7.950 por mês, cerca de 22% do aluguel — um custo que hoje não existe. Quem renegocia contratos agora, prevendo o repasse, protege a margem; quem espera, come o imposto por anos.

Venda de imóveis e incorporação

A alienação onerosa de imóveis também entra na base do IVA. A LC 214/2025 criou regime específico para construção civil e incorporação imobiliária, com regras próprias de apuração e creditamento — tema tratado no guia da construção civil na reforma. O ITBI continua existindo: é imposto municipal sobre a transmissão, fora do IVA.

Transição: quando o imposto chega

Em 2026, as alíquotas de teste de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS) tornam o impacto quase invisível. Em 2027, a CBS entra integral. Em 2029, o IBS assume a alíquota cheia, com redução de 10% ao ano de ICMS e ISS até 2032. Para contratos de 24 a 60 meses assinados agora, o imposto chega no meio do caminho — por isso a cláusula de reajuste precisa olhar para 2027 e 2029, não só para o IPCA.

FAQ - Perguntas Frequentes

Aluguel vai pagar imposto com a reforma tributária?

Sim. A LC 214/2025 incluiu as locações de bens móveis e imóveis na base de CBS e IBS. O aluguel passa a sofrer a alíquota padrão, estimada em 26,5%, com transição que começa em 2026 e se completa em 2033. Hoje, a locação não paga ICMS nem ISS.

Quem paga CBS e IBS na locação: locador ou inquilino?

O contribuinte é o locador, que emite o documento fiscal e recolhe o imposto. O custo econômico, porém, tende a ser repassado ao inquilino via reajuste, como acontece com qualquer imposto sobre consumo. O contrato deve prever expressamente quem suporta o tributo.

Pessoa física que aluga imóvel precisa emitir nota fiscal?

Depende do enquadramento. A LC 214/2025 considera contribuinte quem realiza operações com bens e serviços, e o regulamento detalha os limites de habitualidade e volume para a pessoa física locadora. Quem aluga vários imóveis de forma profissional deve se organizar como contribuinte desde já.

A venda de imóveis também será tributada pelo novo IVA?

Sim. A alienação onerosa de imóveis está na base do IVA, com regime específico para construção e incorporação imobiliária previsto na LC 214/2025. O ITBI, imposto municipal sobre transmissão, continua valendo fora do novo sistema.

O valor do imposto entra na base de cálculo do aluguel?

Não. No IVA dual, o valor de CBS e IBS não integra a própria base de cálculo — o imposto é por fora, ao contrário do ICMS. Isso torna o tributo visível no preço e exige cláusula contratual clara sobre quem o suporta.

Revise contratos e simule

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