Venda de Imóveis no IVA Dual 2026: redutores
Renan Filho· Especialista em Tecnologia e IA · 12 anos de experiência criando e gerindo empresas 19/08/2026Entenda como o IVA Dual (IBS e CBS) tributa a venda de imóveis a partir de 2026, com foco no redutor de ajuste e no redutor social.
- Prazo de 90 dias
- Valor de referência R$ 100
- Valor de referência R$ 100.000,00
- Vigência/referência 2025
- Vigência/referência 2026
Resposta Rápida: A venda de imóveis no IVA Dual (LC 214/2025) terá base de cálculo reduzida pelo redutor de ajuste (valor de aquisição ou referência) e pelo redutor social (R$ 100 mil para imóvel residencial novo). Em 2026, alíquotas de teste somam 1% (0,9% CBS + 0,1% IBS), com regime pleno de 26,5% a partir de 2033.
Operações Tributadas no IVA Dual
O artigo 252 da LC 214/2025 define que o IBS e a CBS incidem sobre a alienação de bem imóvel, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e parcelamento de solo, cessão e atos onerosos translativos ou constitutivos de direitos reais, locação/cessão onerosa/arrendamento, serviços de administração e intermediação e serviços de construção civil. Isso abrange praticamente todas as operações imobiliárias que envolvam valor econômico.
Locacão de até 90 dias segue regras de hotelaria
O artigo 253 estabelece que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial com período não superior a 90 dias, por contribuinte do regime regular, segue as regras de hotelaria. Isso significa tratamento diferenciado, com possíveis reduções de base ou isenções específicas.
Base de Cálculo e Valor de Referência
A base de cálculo é o valor da operação (art. 255). As administrações tributárias poderão apurar valor de referência do imóvel por metodologia de mercado (art. 256). Esse valor pode ser usado pelo contribuinte para formar o redutor de ajuste, conforme opção prevista no art. 258.
Redutor de Ajuste a Partir de 2027
O redutor de ajuste é um mecanismo que reduz a base de cálculo da alienação de imóveis. A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá vinculado um redutor de ajuste, utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo da alienação (art. 257). O valor inicial do redutor (art. 258) pode ser:
- Valor de aquisição do imóvel atualizado; ou
- Por opção do contribuinte, o valor de referência.
- Para imóveis em construção em 31/12/2026: terreno + custos incorridos.
Esse redutor busca evitar a tributação sobre ganhos inflacionários ou valorização não realizada, ajustando a base ao custo efetivo.
Redutor Social
O redutor social está previsto no art. 259 da LC 214/2025 e se aplica à alienação de imóvel residencial novo: R$ 100.000,00 por imóvel, e de lote residencial: R$ 30.000,00 por lote. Na locação residencial, o redutor é de R$ 600,00 por imóvel (art. 260).
Na prática: exemplo numérico
Suponha um imóvel adquirido por R$ 400.000,00 (redutor de ajuste = R$ 400.000,00) e alienado por R$ 800.000,00. A base de cálculo será R$ 800.000,00 – R$ 400.000,00 = R$ 400.000,00. Na fase de teste de 2026, com alíquota de 1,0% (0,9% CBS + 0,1% IBS), o imposto seria R$ 4.000,00 (400.000 × 1%).
Se for um imóvel residencial novo, o redutor social de R$ 100.000,00 também se aplica. Nesse caso, a base seria R$ 800.000,00 – R$ 400.000,00 (redutor de ajuste) – R$ 100.000,00 (redutor social) = R$ 300.000,00. O imposto a 1% seria R$ 3.000,00. Se não houvesse redutor de ajuste, mas apenas o social, a base seria R$ 700.000,00 e o imposto R$ 7.000,00.
Tabela Resumo das Regras
| Operação | Base de Cálculo | Redutor |
|---|---|---|
| Alienação de imóvel | Valor da operação (art. 255) | Redutor de ajuste (arts. 257-258) |
| Alienação de imóvel residencial novo | Valor da operação | Redutor de ajuste + Redutor social (R$ 100 mil) |
| Alienação de lote residencial | Valor da operação | Redutor de ajuste + Redutor social (R$ 30 mil) |
| Locação residencial | Valor da operação | Redutor social (R$ 600 por imóvel) |
Impactos para Incorporadoras e Construtoras
Durante a transição, em 2026, as alíquotas são de teste: 0,9% CBS + 0,1% IBS, conforme arts. 346/343 da LC 214/2025. O regime pleno de 26,5% só valerá a partir de 2033. Isso significa que as incorporadoras devem se preparar para um aumento gradual da carga tributária. A documentação adequada do valor de aquisição e dos custos de construção é importante para formar o redutor de ajuste e reduzir a base de cálculo nas futuras vendas.
Para imóveis em construção em 31/12/2026, o redutor será composto pelo terreno mais os custos incorridos. Portanto, é importante manter registros detalhados de todos os gastos.
O que fazer em 2026 para documentar o valor de aquisição
Recomenda-se que contribuintes mantenham escrituras, contratos, notas fiscais e comprovantes de pagamento que evidenciem o custo de aquisição e os custos de construção. Também é possível optar pelo valor de referência, mas isso deve ser feito de forma consciente. A utilização de sistemas de gestão integrados pode auxiliar no controle dessas informações. Consulte nosso simulador para projetar cenários e nosso dashboard para acompanhar indicadores.
Links úteis
Para aprofundar, veja tributação de locação de imóveis na reforma tributária e impactos na construção civil. A base legal está na EC 132/2023 e na LC 214/2025.
FAQ - Perguntas Frequentes
Qual é a diferença entre redutor de ajuste e redutor social?
O redutor de ajuste é um valor vinculado ao imóvel, baseado no custo de aquisição ou valor de referência, que reduz a base de cálculo da alienação. O redutor social é um valor fixo adicional para imóveis residenciais novos (R$ 100 mil) e lotes (R$ 30 mil), e também se aplica à locação (R$ 600). Ambos visam diminuir o imposto devido.
Como calcular a base de cálculo na venda de um imóvel em 2026?
Subtraia do valor de venda o redutor de ajuste (valor de aquisição atualizado ou valor de referência) e, se aplicável, o redutor social. Exemplo: venda por R$ 800 mil, redutor de ajuste de R$ 400 mil e redutor social de R$ 100 mil: base = R$ 300 mil. Em 2026, aplique a alíquota de 1%.
O que é o valor de referência do imóvel?
É um valor apurado pelas administrações tributárias por metodologia de mercado, previsto no art. 256 da LC 214/2025. O contribuinte pode optar por usá-lo como base para o redutor de ajuste, em vez do valor de aquisição atualizado.
Como funciona o redutor social para locação de imóvel residencial?
Na locação residencial, o redutor social é de R$ 600,00 por imóvel, conforme art. 260. Ele reduz a base de cálculo do imposto devido sobre os aluguéis, mas apenas para imóveis residenciais.
Quais são as alíquotas em 2026 e quando valerá o regime pleno?
Em 2026, as alíquotas de teste são 0,9% CBS + 0,1% IBS, totalizando 1%. O regime pleno de 26,5% será aplicado a partir de 2033, conforme arts. 346/343 da LC 214/2025.
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Renan Filho, Especialista em Tecnologia e IA com 12 anos de experiência criando e gerindo empresas.
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