Obrigações Acessórias do Setor Imobiliário 2026

Resposta Rápida: A reforma tributária (EC 132/2023, regulamentada pela LC 214/2025) transforma a tributação sobre consumo no Brasil com o IVA Dual: CBS (federal, ~8,8%) e IBS (estadual/municipal, ~17,7% a partir de 2027). Neste guia sobre obrigações acessórias para o setor imobiliário na reforma tributária, você encontra as regras vigentes, prazos, impactos práticos e exemplos de cálculo para a sua empresa.

A reforma tributária de 2026, instituída pela Emenda Constitucional 132/2023, impacta profundamente o setor imobiliário. Se você busca informação sobre obrigações acessórias para o setor imobiliário na reforma tributária, este artigo detalha as novas exigências fiscais para incorporadores, construtoras, imobiliárias e proprietários.

A LC 214/2025 e o PLP 68/2024 estabelecem regras específicas para operações imobiliárias, incluindo regimes especiais de tributação, diferimento e redução de base de cálculo. Compreender as novas obrigações acessórias importante para evitar multas e autuações fiscais.

Alterações na Escrituração Fiscal do Setor Imobiliário

O setor imobiliário ganhou capítulo específico no novo SPED Fiscal a partir de 2026. As empresas devem informar:

• Contratos de incorporação em andamento, com estágio de execução física e financeira
• Unidades vendidas versus unidades em estoque, para apuração da base de cálculo do IBS e CBS
• Créditos acumulados por aquisição de terrenos, materiais e serviços de terceiros
• Regime de tributação escolhido para cada empreendimento (regime normal versus regime especial imobiliário)

O prazo de entrega das novas declarações acompanha o calendário do SPED Fiscal, com vencimento no último dia útil do mês subsequente ao período de apuração.

Regime de Caixa para Incorporadoras

Uma das principais novidades para o setor é a autorização do regime de caixa para incorporadoras imobiliárias. Em vez de tributar pelo regime de competência (quando a unidade é vendida), a empresa pode optar por tributar quando efetivamente receber os pagamentos dos adquirentes.

Para usufruir desse benefício, a incorporadora deve:

• Formalizar a opção no início de cada empreendimento, sem possibilidade de alteração posterior
• Manter controle individualizado dos recebimentos de cada unidade vendida
• Informar mensalmente ao Fisco os valores recebidos por contrato
• Calcular CBS e IBS sobre o efetivo recebimento, utilizando a alíquota vigente na data do recebimento

Dispensa de Documentos Fiscais para Operações Específicas

A LC 214/2025 prevê dispensa de emissão de NF-e para:

• Locação de imóveis residenciais entre pessoas físicas (sem incidência de CBS e IBS)
• Venda de imóveis residenciais novos de até R$ 350.000,00, com redução de 60% na base de cálculo
• Cessão de direitos hereditários, desde que não caracterizada atividade empresarial

Nas demais operações, a emissão de nota fiscal eletrônica com destaque de CBS e IBS é obrigatória, incluindo locações comerciais, vendas de imóveis acima do limite e operações entre empresas do setor.

Créditos de CBS e IBS no Setor Imobiliário

As empresas do setor imobiliário podem aproveitar créditos de CBS e IBS referentes a:

• Aquisição de terrenos e materiais de construção
• Contratação de empreiteiras e prestadores de serviço
• Comissões de corretagem pagas a imobiliárias
• Despesas com marketing e publicidade do empreendimento
• Serviços de engenharia, arquitetura e consultoria técnica

O crédito deve ser apropriado proporcionalmente ao percentual de unidades vendidas versus unidades em estoque, com ajuste anual até a conclusão do empreendimento.

Perguntas Frequentes

Locação de imóveis paga CBS e IBS?

Sim, a locação de imóveis não residenciais e a locação de imóveis residenciais realizada por pessoa jurídica estão sujeitas à incidência de CBS e IBS, com alíquota reduzida em 40% em relação à alíquota-padrão. Locações residenciais entre pessoas físicas permanecem fora do campo de incidência.

Incorporadoras podem optar pelo regime de caixa no IBS?

Sim. O PLP 68/2024 autoriza as incorporadoras imobiliárias a optar pelo regime de caixa para apuração do IBS e da CBS, tributando apenas os valores efetivamente recebidos dos adquirentes. A opção é por empreendimento e deve ser formalizada no início das obras.

Como calcular o crédito de CBS e IBS em empreendimentos com unidades não vendidas?

O crédito deve ser apropriado proporcionalmente. A incorporadora apropria créditos integrais na aquisição de insumos e, ao final de cada período, estorna o crédito correspondente às unidades em estoque. O estorno é recuperado quando a unidade for vendida.

Quais são as multas por descumprimento das novas obrigações acessórias no setor imobiliário?

As multas variam de 0,5% a 5% do valor da operação, dependendo da infração. A não emissão de NF-e com destaque de CBS e IBS pode gerar multa de 100% do valor do imposto devido. A entrega em atraso das declarações ao SPED Fiscal acarreta multa mensal de 1% sobre a receita bruta do período.

Como o Agente tributário pode ajudar

O Agente tributário oferece ferramentas de auditoria fiscal automática, cálculo de tributos e gestão de conformidade para ajudar sua empresa a navegar pelas mudanças da reforma tributária. Experimente gratuitamente.

Visão geral comparativa

FAQ - Perguntas Frequentes

Quais obrigações acessórias o setor imobiliário terá com o IVA Dual?

Novos campos na NF-e para IBS/CBS, escrituração de créditos da incorporação e informações sobre operações com regimes específicos (arts. 118-124 da LC 214/2025).

Incorporadoras precisam de regime específico?

Sim: a lei prevê regime específico para a construção civil, com regras de creditamento e base de cálculo próprias.

Quais obrigações acessórias o setor imobiliário terá com o IVA Dual?

Novos campos na NF-e para IBS/CBS, escrituração de créditos da incorporação e informações sobre operações com regimes específicos (arts. 118-124 da LC 214/2025).

Incorporadoras precisam de regime específico?

Sim: a lei prevê regime específico para a construção civil, com regras de creditamento e base de cálculo próprias.

Quais obrigações acessórias o setor imobiliário terá com o IVA Dual?

Novos campos na NF-e para IBS/CBS, escrituração de créditos da incorporação e informações sobre operações com regimes específicos (arts. 118-124 da LC 214/2025).

Na prática

Na prática, cada empresa precisa avaliar o impacto tributário da reforma no seu setor, na sua estrutura de custos e no seu sistema de faturamento. Um bom ponto de partida é calcular o efeito das novas alíquotas sobre uma nota fiscal real: use o simulador de impostos do Agente Tributário e acompanhe os indicadores no dashboard fiscal.

Para aprofundar, veja também nosso guia prático de cálculo de CBS e IBS na nota fiscal e o guia completo da reforma tributária.

As regras da reforma estão na EC 132/2023 e na LC 214/2025, com regulamentação em discussão no Congresso.

Teste grátis: audite 50 notas fiscais com IA e veja divergências de NCM, CBS, IBS, ICMS, PIS e COFINS na sua operação.