PIS/COFINS no Setor de Construtoras e incorporadoras imobiliárias: Créditos, Insumos e Regime Tributário em 2026

Resposta Rápida: Em 2026, construtoras e incorporadoras no regime não cumulativo podem creditar PIS/COFINS sobre materiais de construção, mão de obra terceirizada, aluguéis e serviços intermediários, desde que essenciais à atividade. O regime cumulativo (3,65% total) aplica-se a empresas no lucro presumido; já a não cumulatividade (1,65% + 7,6%) exige escrituração eletrônica, com bases na IN RFB 2.121/2022 e no REsp 1.221.170/PR.

Regimes Tributários Aplicáveis ao Setor

Construtoras e incorporadoras imobiliárias podem optar pelo regime cumulativo (PIS 0,65% + COFINS 3%) ou pelo regime não cumulativo (PIS 1,65% + COFINS 7,6%). A escolha depende do regime de apuração do IRPJ: no lucro presumido, há incidência cumulativa; no lucro real, a não cumulatividade é obrigatória.

Importante: para contratos de longo prazo com receitas reconhecidas pelo regime de competência, a construtora deve observar a receita bruta mensal para definir o regime. Empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) podem ter alíquotas reduzidas ou monofásicas em alguns insumos, mas, via de regra, o setor não se enquadra como monofásico para PIS/COFINS.

Em 2026, não há alíquotas específicas para o setor; as gerais são 1,65%/7,6% no não cumulativo e 0,65%/3% no cumulativo. A LC 214/2025 prevê a transição para CBS (0,9%) e IBS (0,1%) a partir de 2027, mas o regime pleno (26,5% de tributação sobre consumo) só será integral em 2033.

Créditos de PIS/COFINS no Regime Não Cumulativo

Conforme a IN RFB 2.121/2022, art. 170 e seguintes, as construtoras podem creditar-se de PIS/COFINS sobre insumos utilizados na atividade produtiva. São considerados insumos: materiais de construção (cimento, ferro, areia, tijolos, etc.), serviços de terceiros (mão de obra subcontratada, projetos de engenharia, topografia), aluguéis de máquinas e equipamentos, fretes na transferência de materiais para o canteiro de obras, energia elétrica consumida no canteiro, e até mesmo despesas com refeições fornecidas aos operários (desde que essenciais ao processo produtivo, conforme jurisprudência).

Não geram crédito: despesas administrativas gerais (escritório central, contabilidade, honorários advocatícios ou contábeis não vinculados diretamente à obra), veículos de passeio, combustíveis não utilizados em máquinas pesadas, e itens de uso e consumo (uniformes, materiais de escritório).

Jurisprudência Relevante: REsp 1.221.170/PR

O STJ, no REsp 1.221.170/PR (Tema 779), sob rito dos recursos repetitivos, firmou o entendimento de que o conceito de insumo para crédito de PIS/COFINS deve ser aferido à luz dos critérios de essencialidade e relevância para a atividade econômica do contribuinte. Isso significa que a construtora pode tomar créditos de todos os bens e serviços indispensáveis ao processo produtivo da obra, mesmo que não estejam expressamente listados na lei.

Exemplo prático: aluguel de betoneira é necessário à concretagem; mão de obra de pedreiros é relevante para a construção. Serviços advocatícios para defesa em ação trabalhista de um operário da obra, por exemplo, podem ser considerados insumos se diretamente ligados ao canteiro (comprovada sua essencialidade).

A IN RFB 2.121/2022 incorporou esse entendimento em seus arts. 173 e 174, permitindo que insumos não listados na lei sejam considerados créditos se comprovadamente essenciais. É recomendável que a construtora mantenha controles detalhados (faturas, contratos, comprovantes de pagamento) para respaldar eventuais glosas fiscais.

Insumo/Despesa	Gera Crédito?	Base Legal
Materiais de construção (cimento, ferro)	Sim	IN RFB 2.121, art. 170
Mão de obra terceirizada (pedreiros, serventes)	Sim, desde que essencial	REsp 1.221.170/PR
Aluguel de máquinas (betoneira, guindaste)	Sim	Lei 10.833/2003, art. 3º
Energia elétrica do canteiro	Sim	IN RFB 2.121, art. 171
Fretes de materiais para obra	Sim	IN RFB 2.121, art. 172
Refeições dos operários (canteiro)	Sim, se essencial	STJ (Tema 779)
Honorários advocatícios (área trabalhista da obra)	Depende de comprovação de essencialidade	REsp 1.221.170/PR
Administração central (escritório)	Não	IN RFB 2.121, art. 174
Combustível de veículos leves	Não	Lei 10.833/2003, art. 3°

Na prática: exemplo numérico

Suponha uma construtora no regime não cumulativo, com receita de R$ 500.000,00 em janeiro/2026. Os insumos adquiridos no mês foram:

• Cimento e ferro: R$ 120.000,00 (com PIS/COFINS destacado nas notas: R$ 1.980,00 de PIS + R$ 9.120,00 de COFINS = R$ 11.100,00)
• Mão de obra terceirizada (empreiteira): R$ 80.000,00 (com destaque de PIS/COFINS de R$ 1.320,00 + R$ 6.080,00 = R$ 7.400,00)
• Aluguel de betoneira e guindaste: R$ 15.000,00 (crédito: R$ 247,50 de PIS + R$ 1.140,00 de COFINS = R$ 1.387,50)
• Energia elétrica do canteiro: R$ 5.000,00 (crédito: R$ 82,50 + R$ 380,00 = R$ 462,50)

Cálculo dos débitos: PIS = R$ 500.000,00 x 1,65% = R$ 8.250,00; COFINS = R$ 500.000,00 x 7,6% = R$ 38.000,00. Total débito: R$ 46.250,00.

Total de créditos apurados: PIS: R$ 1.980,00 + R$ 1.320,00 + R$ 247,50 + R$ 82,50 = R$ 3.630,00; COFINS: R$ 9.120,00 + R$ 6.080,00 + R$ 1.140,00 + R$ 380,00 = R$ 16.720,00. Total crédito: R$ 20.350,00.

Valor a recolher: PIS = R$ 8.250,00 - R$ 3.630,00 = R$ 4.620,00; COFINS = R$ 38.000,00 - R$ 16.720,00 = R$ 21.280,00. Total a pagar: R$ 25.900,00 (economia de 44% comparado aos débitos brutos).

Links Úteis e Legislação

Consulte a LC 214/2025 para as regras de transição do IBS/CBS, e a EC 132/2023 que instituiu a reforma tributária. Para aprofundamento, veja artigo sobre créditos de PIS/COFINS na indústria e artigo sobre serviços advocatícios e créditos.

Para calcular os créditos da sua construtora, utilize nosso simulador ou acompanhe indicadores no dashboard.

FAQ - Perguntas Frequentes

Qual a diferença entre regime cumulativo e não cumulativo para construtoras?

No regime cumulativo (lucro presumido), a alíquota total é 3,65% (PIS 0,65% + COFINS 3%) sobre o faturamento, sem direito a créditos. Já no não cumulativo (lucro real), as alíquotas são 9,25% (PIS 1,65% + COFINS 7,6%), mas a empresa pode deduzir créditos de insumos, reduzindo o imposto a pagar.

Como calcular o crédito de PIS/COFINS sobre materiais de construção?

Multiplique o valor do material destacado na nota fiscal pelas alíquotas de 1,65% (PIS) e 7,6% (COFINS). Por exemplo, um cimento de R$ 10.000,00 gera crédito de R$ 165,00 de PIS e R$ 760,00 de COFINS, desde que o material seja usado na obra (não em estoque inativo).

O que fazer se a Receita Federal glosar créditos de insumos na construção civil?

A construtora deve impugnar a glosa demonstrando a essencialidade dos bens ou serviços para sua atividade. Utilize laudos técnicos, notas fiscais, contratos de prestação de serviços e a jurisprudência do STJ (Tema 779) para sustentar os créditos. Consulte um tributarista especializado.

Como a IN RFB 2.121/2022 afeta o direito de crédito das construtoras?

A IN RFB 2.121/2022 consolidou as regras de PIS/COFINS e, em seus arts. 170 a 174, detalha os insumos que geram crédito, incluindo o conceito de essencialidade e relevância. Ela permite que insumos não listados na lei sejam creditados se comprovadamente necessários ao processo produtivo da obra.

Qual a alíquota de PIS/COFINS para incorporadoras em 2026?

As alíquotas continuam 1,65% (PIS) e 7,6% (COFINS) no regime não cumulativo, e 0,65% + 3% no cumulativo. Para empreendimentos do Minha Casa Minha Vida com receitas de venda de imóveis, há redução de 0,65% para 0,5% (PIS) e 3% para 2,5% (COFINS), desde que cumpridos os requisitos legais.

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