PIS e COFINS na Venda de Imóveis por Pessoa Jurídica em 2026

Resposta Rápida: Na venda de imóveis por pessoa jurídica, a receita integra a base do PIS/COFINS, salvo se o imóvel for ativo imobilizado. No lucro presumido, as alíquotas cumulativas somam 3,65%; no lucro real, não cumulativas, 9,25%, com direito a créditos. Em 2026, a reforma tributária (LC 214/2025) ainda não afeta esses tributos, que serão substituídos por CBS e IBS a partir de 2027.

Contexto Legal e Vigência em 2026

Em 2026, o PIS e a COFINS continuam regidos pelas Leis 10.637/2002 e 10.833/2003, com as alterações da Lei 10.865/2004 e demais normas. A reforma tributária, introduzida pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, prevê a transição para a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) a partir de 2027, com alíquotas-teste de 0,9% e 0,1% em 2026, mas essas alíquotas não se aplicam ao PIS/COFINS, que permanecem em vigor até 2026. Assim, as regras atuais de PIS e COFINS para venda de imóveis continuam plenamente aplicáveis.

Regras Gerais: Cumulativo e Não Cumulativo

A tributação do PIS e da COFINS na venda de imóveis depende do regime de apuração do IRPJ:

• Lucro Presumido: regime cumulativo, alíquotas de 0,65% (PIS) e 3% (COFINS), totalizando 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos.
• Lucro Real: regime não cumulativo, alíquotas de 1,65% (PIS) e 7,6% (COFINS), totalizando 9,25%, com possibilidade de créditos sobre insumos, como a compra de imóveis para revenda.

Venda de Imóveis para Revenda (Estoque)

Quando o imóvel é adquirido para revenda, como no caso de incorporadoras que compram terrenos e vendem unidades, a receita da venda integra a base de cálculo do PIS e da COFINS. No regime não cumulativo, a pessoa jurídica pode descontar créditos calculados sobre o custo de aquisição do imóvel, conforme o art. 3º, I, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003. Isso reduz o impacto tributário, pois o débito é compensado pelos créditos.

Venda de Ativo Imobilizado

Se o imóvel for utilizado na atividade operacional da empresa (ativo imobilizado), a venda gera receita não operacional, que não integra a base de cálculo do PIS e da COFINS. Nesse caso, a receita é tributada apenas pelo IRPJ e CSLL, conforme as regras de ganho de capital. Para mais detalhes, consulte o artigo PIS e COFINS na venda de ativo imobilizado.

Regime Especial de Tributação (RET) para Incorporações

A Lei 10.931/2004, art. 4º, permite que as incorporações imobiliárias optem pelo RET (Regime Especial de Tributação), que unifica o pagamento de IRPJ, PIS, COFINS e CSLL em uma alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida. Essa opção é vantajosa para incorporações que se enquadram nos requisitos legais, simplificando o cumprimento das obrigações e reduzindo a carga tributária em comparação com a soma das alíquotas normais. Em 2026, o RET permanece disponível, conforme a legislação vigente.

Na prática: exemplo numérico

Suponha uma incorporadora tributada pelo lucro real (não cumulativo) que adquire um terreno por R$ 1.000.000,00 para revenda e vende unidades imobiliárias por R$ 3.000.000,00. Os cálculos de PIS e COFINS são:

Assim, o valor líquido devido de PIS e COFINS é de R$ 185.000,00, que corresponde à diferença entre o débito e o crédito. Essa sistemática evita a tributação do custo, tributando apenas o valor adicionado.

Impactos da Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025)

A reforma tributária, promulgada pela EC 132/2023 e regulamentada pela LC 214/2025, prevê a substituição do PIS, COFINS, ICMS e ISS por CBS e IBS a partir de 2027. Em 2026, são definidas alíquotas-teste de 0,9% para CBS e 0,1% para IBS, mas essas alíquotas não se aplicam ao PIS/COFINS, que permanecem inalterados até o fim de 2026. A transição completa ocorrerá até 2033, quando o regime pleno será de 26,5% (CBS + IBS). Para entender mais sobre o RET e a reforma, veja o artigo RET 2026.

Estratégias de Planejamento Tributário

Diante dessas regras, é importante que as empresas do setor imobiliário avaliem o regime de tributação mais adequado. No lucro real, o aproveitamento de créditos pode reduzir significativamente a carga tributária. No lucro presumido, a alíquota é fixa, mas não há créditos. A opção pelo RET pode ser vantajosa para incorporações específicas. Utilize nosso simulador para comparar cenários e acesse o dashboard para acompanhar indicadores. Para uma análise completa, consulte nossos planos e faça um teste grátis com 50 notas.

FAQ - Perguntas Frequentes

Como é calculado o PIS e a COFINS na venda de imóveis por pessoa jurídica?

O cálculo depende do regime: no cumulativo, aplica-se 3,65% sobre a receita bruta; no não cumulativo, 9,25%, com possibilidade de deduzir créditos sobre o custo de aquisição. Para ativo imobilizado, a receita não é tributada por PIS/COFINS.

Qual é a diferença entre venda de imóvel para revenda e ativo imobilizado?

Imóvel para revenda é estoque, gerando receita tributada e créditos no não cumulativo. Ativo imobilizado é usado na atividade, e sua venda gera receita não operacional, fora da base do PIS/COFINS.

O que é o RET e como ele afeta o PIS e a COFINS?

O RET é um regime especial que unifica tributos em 4% da receita para incorporações. Nesse caso, o PIS e a COFINS são substituídos por essa alíquota única, simplificando o recolhimento.

Quais são as alíquotas de PIS e COFINS em 2026?

Em 2026, permanecem as alíquotas atuais: 0,65% e 3% no cumulativo; 1,65% e 7,6% no não cumulativo. A reforma tributária só entra em vigor para CBS/IBS a partir de 2027.

Como a reforma tributária (EC 132/2023) impacta o PIS e a COFINS em 2026?

Em 2026, não há impacto direto, pois a CBS e o IBS só começam em 2027. As alíquotas-teste de 2026 (0,9% e 0,1%) não se aplicam ao PIS/COFINS. A transição completa ocorre até 2033.